Couramment utilisé dans le domaine du commerce de détail, le bail à pourcentage est connu pour apporter une certaine confusion et un inconfort dus à la nature complexe et incertaine du loyer. Pour démystifier le bail à pourcentage et s’y retrouver dans le cadre d’une négociation, voici quelques concepts clés qui permettront à tout intervenant d’en comprendre les bases.
Le principe
Le bail à pourcentage est un bail commercial standard, sauf en ce qui a trait aux différents aspects de sa contrepartie. Un tel bail contient généralement deux types de loyers, à savoir un montant fixe, nommé le loyer de base, et un montant variable, nommé le loyer à pourcentage. C’est ce loyer à pourcentage qui amène toute la complexité de ce bail en se basant sur les ventes résultant de l’exploitation du local par le locataire.
La détermination du loyer à pourcentage commence généralement par un calcul de ce qu’on appelle le point de rupture naturel. Celui-ci représente le montant de ventes à partir duquel un loyer à pourcentage devra être payé. On calcule ce point de rupture naturel en divisant le loyer de base (mensuel ou annuel) par le pourcentage du loyer.
Par exemple, pour un loyer de base mensuel de 5 000 $ et un loyer à pourcentage de 6 % par mois, le point de rupture naturel est calculé ainsi : 5 000 $ / 6 % = 83 333 $
La deuxième portion du calcul d’un loyer à pourcentage utilise le point de rupture naturel. Dans l’exemple précédent, le locataire doit au locateur un loyer à pourcentage mensuel égal à 6 % des ventes mensuelles du locataire au-delà de 83 333 $.
Cela signifie que dans le cas où les ventes du locataire équivalent, à la fin du mois, à moins de 83 333 $, aucun loyer à pourcentage n’est dû. Il est important de noter que pour éviter cette situation, plusieurs locateurs préfèrent un loyer annuel, lequel permet d’éviter de ne pas être payé durant les saisons creuses.
Pourquoi un bail à pourcentage
On peut penser à première vue que le bail à pourcentage est à l’unique avantage du locateur. En effet, le locateur profite, par ce système, de la popularité du locataire sans avoir à participer dans ses pertes. Néanmoins, le système de loyer à pourcentage donne au locataire un accès central à la clientèle par le biais de sa localisation dans les centres commerciaux. En effet, il est généralement reconnu que les commerces d’un centre commercial profitent de la présence des uns et des autres. Ainsi, une offre diversifiée sans duplication attirera un plus grand nombre de clients.
En résumé, le bail à pourcentage vise à créer une relation gagnant-gagnant dans laquelle le locataire profite d’un environnement propice à l’exploitation et le locateur participe au succès de ses locataires.
La rédaction
La négociation d’une clause de loyer à pourcentage peut s’avérer difficile vu les positions éloignées des parties. Si le pourcentage s’avère impossible à négocier, il peut être utile pour le locataire de tenter une négociation d’un point de rupture à la hausse, soit au-delà du point de rupture naturel.
Il est de plus souhaitable pour le locateur d’exiger d’ajouter au bail une clause sur la préparation régulière de rapports des ventes par le locataire. Ces rapports sont utiles dans le cadre de la détermination du loyer à pourcentage. Certains locateurs peuvent aller jusqu’à exiger l’audition de tels rapports.
Il est aussi recommandé de prévoir au bail une définition détaillée des ventes (brutes ou nettes) du locataire. Notamment, le terme « ventes » comprend-il la totalité des ventes du locataire ? Ou uniquement les ventes reliées à certains produits ? Doit-on calculer les ventes internationales et les ventes en ligne ? Et finalement, doit-on inclure dans le calcul les taxes, remboursements, chèques sans provision, charges, etc. ? Voici quelques-unes des questions qu’il faut se poser dans le cadre de la rédaction de cette définition.
De plus, et puisque le locateur base ses revenus sur l’entreprise du locataire, il est recommandé d’interdire au locataire de fermer ses locaux durant certaines périodes importantes telles que durant la période des fêtes.
Il est finalement important de prévoir au bail la méthode de calcul du loyer à pourcentage, et ce, même si celle-ci peut sembler évidente. Dans ce contexte, éviter toute ambiguïté est la meilleure façon d’éviter un conflit.
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Modèle disponible
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