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Une promesse d’achat verbale lie les parties

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Ce n’est pas la première fois que les tribunaux du Québec ont à se pencher sur cette question de la validité d’une entente verbale.

En effet, il semble exister une « légende urbaine » très tenace à l’effet qu’une promesse d’achat verbale visant un immeuble n’est pas valable et ne lie pas les parties.

Tel n’est pas le cas, comme l’a récemment rappelé la Cour Supérieure du Québec, sous la plume de l’Honorable Jean-Pierre Plouffe, dans une décision rendue le 31 août 2012, dans l’affaire Poirier c. Poirier, rapportée à 2012 QCCS 4161.

Il nous semble intéressant de rappeler les faits pertinents à cette affaire.

Le 23 juin 2012, un appel conférence est intervenu entre les demandeurs et le défendeur, concernant la vente potentielle, par le défendeur, d’un immeuble.

Les parties disposent alors d’un rapport d’évaluation, de date récente, lequel fixe une valeur de 390 000$ pour cette propriété. Toujours lors de ce même appel conférence, les demandeurs informent le défendeur qu’ils sont disposés à acquérir la propriété pour cette somme de 390 000$.

Le défendeur accepte sur le champ que cette vente soit conclue à ce prix.

Au cours du même appel conférence, les parties s’entendent également sur les modalités de cette vente; il est donc également convenu que le prix de vente sera réparti avec une mise de fonds de 200 000$ et le solde de 190 000$ garanti au moyen d’une hypothèque payable à une date ultérieure.

Il est finalement entendu qu’un document confirmant les termes de cette entente serait préparé par les demandeurs et expédié au défendeur pour signature.

Deux jours plus tard, soit le 25 juin 2012, les demandeurs, conformément à ce qui avait été convenu avec le défendeur, préparent le document détaillant les termes de l’entente conclue.

Le 29 juin 2012, le défendeur envoie un courriel à l’un des demandeurs l’avisant de transmettre les documents à son courtier immobilier, un dénommé Poupart.

Les demandeurs réalisent donc, pour la première fois, que le défendeur a donné un mandat de vendre à un courtier immobilier, et ce, malgré l’entente conclue.

En effet, le mandat de vente de la propriété a été donné audit Poupart pour la somme de 560 000$.

Le 3 juillet 2012, les demandeurs sont informés par ledit Poupart qu’une offre d’achat a été déposée par des acheteurs potentiels.

Devant cette menace, les demandeurs ont intenté sans délai contre le défendeur un recours en passation de titre.

Le défendeur, par le biais d’une requête en irrecevabilité, demande le rejet du recours pour plusieurs motifs, dont le suivant : la promesse d’achat écrite, qui était destinée à confirmer les termes de l’entente verbale, était stipulée comme étant « irrévocable » jusqu’à 23h le 30 juin 2012.

N’ayant pas été acceptée par le défendeur dans ce délai, celui-ci prétend qu’elle est devenue, tel qu’indiqué à la clause 6.1 de la promesse d’achat, « nulle et non avenue ».

Dans le cadre d’une telle requête en irrecevabilité, le tribunal doit tenir pour avérés les faits allégués par les demandeurs. Or, comme nous l’avons évoqué précédemment, les demandeurs soutiennent fermement qu’une entente verbale est intervenue avec le défendeur le 23 juin 2012 et que, tel que convenu le 23 juin 2012, la promesse d’achat écrite ne fait que confirmer les termes de l’entente verbale.

En d’autres mots, pour les demandeurs, la promesse d’achat écrite n’était qu’une « formalité », vu l’entente verbale déjà intervenue. Par conséquent, le fait que le défendeur n’ait pas signé l’acceptation de la promesse d’achat écrite ne remet pas en doute la validité de l’entente verbale intervenue au préalable.

Le juge conclut donc qu’il s’ensuit, selon les faits avérés de cette affaire, qu’il y a eu échange verbal des consentements des parties et que, conséquemment, ceci est suffisant pour faire naître une promesse de vente bilatérale.

Le juge rappelle qu’en ce domaine la loi n’exige pas, pour que le contrat soit valablement formé, une forme solennelle.

Ainsi, selon le tribunal, les parties n’ont pas fait de la forme écrite une condition à la réalisation du contrat. La forme écrite représente plutôt la manifestation d’un accord de volonté déjà intervenu. Le fait que le défendeur n’ait pas signé la promesse d’achat dans le délai prévu ne remet pas en doute, dans ce contexte, la qualité du consentement verbal.

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À propos de Christian Drapeau

Me Christian Drapeau est associé au bureau de Gowlings à Montréal où il pratique dans le domaine du droit immobilier. Il a développé au cours des années une expertise dans les domaines du louage, des transactions transfrontalières, des ententes entre créanciers, de la titrisation, des fusions et acquisitions, de la vente d’entreprises et du développement immobilier. Sa pratique en matière de droit immobilier lui a permis d’agir en tant que conseiller de premier plan pour des institutions financières et de grandes entreprises, et ce, relativement à divers types de mandats concernant le développement, le financement, l’acquisition, le louage commercial et la gestion de propriétés commerciales et industrielles.
http://www.gowlings.com/NosGens/christian-drapeau

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2 commentaires

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Ainsi, selon le tribunal, les parties n’ont pas fait de la forme écrite une condition à la réalisation du contrat. La forme écrite représente plutôt la manifestation d’un accord de volonté déjà intervenu. Le fait que le défendeur n’ait pas signé la promesse d’achat dans le délai prévu ne remet pas en doute, dans ce contexte, la qualité du consentement verbal. Serait-ce la même conclusion dans une entente de service visant à monter une entreprise et dont le travail fut fait et commencé à être payé et dont l'individu aurait eu l'approbation par cet entreprise d'assumer les charges en portant le nom de : Associé et Chargé de projet ?

Est-ce possible d'avoir la référence exacte et le nom des partis de cette décision. Merci à l'avance et bonne fin de journée !

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