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Bail vert ou dit "environnemental"

L’environnement est au cœur des préoccupations de tous et chacun.  Les immeubles commerciaux représentant une très grande proportion de la consommation d’énergie, de la production de déchets et de l’utilisation de l’eau potable, d’où la tendance est donc de « verdir » les baux pour un impact environnemental positif.

Les objectifs d’un bail vert 

Un bail vert est comme tout autre bail, mais sa particularité est qu’il y est mis une emphase sur les responsabilités et obligations de chacun en matière d’amélioration de la performance énergétique des locaux commerciaux ainsi que l’intégration de règles environnementales par l’implantation de mesures vertes, le tout, dans l’optique d’un développement durable.  Il y sera donc prévu, entre autres : 

  • la  consommation d’énergie par son efficacité énergétique, par le contrôle environnemental des édifices, par la solution d’éclairage éco-énergétiques et par l’installation d’un système de chauffage ultraperformant;

  • l’utilisation de l’énergie verte;

  • la qualité de l’air;

  • l’utilisation de l’eau potable de façon éco-responsable;

  • un système de recyclage des déchets;

  • l’emploi de matériaux et produits écologiques ainsi que leur provenance;

  • la gestion des émissions de gaz à effet de serre;

  • l’utilisation de la luminosité naturelle;

  • l’exploitation d’une toiture végétale;

  • l’accessibilité accrue au transport alternatif; et

  • un système de géothermie.


Au Canada, l’Association des biens immobiliers du Canada, REALpac (Real Property Association of Canada), s’est dotée d’un modèle de bail vert (voir ce lien) rédigé en anglais seulement.  Vous pourrez vous en inspirer en l’adaptant à votre situation.  Un guide est aussi offert, lequel se rapporte à ce bail et que vous pourrez consulter (voir ce lien).

Il y aurait lieu d’inclure dans le bail vert les définitions qui se rapportent à la certification visée ou obtenue tout en faisant preuve d’une grande flexibilité quant à leur rédaction, puisqu’elles seront  appelées à évoluer dans le temps.

Autant le bailleur que le locataire aura avantage à insérer dans le bail vert des clauses de défaut advenant le cas où l’un étant à risque de perdre sa certification ou ne pas se voir accorder un niveau supérieur de certification de par les gestes non-conformes aux normes préalablement établies dans le bail vert, pouvant ainsi mettre en péril son investissement vert.

De plus, il faudra s’assurer d’insérer dans le bail des règles de conformité environnementale par un contrôle et un suivi rigoureux des obligations vertes autant du locataire que du bailleur.

Un exemple parmi tant d’autres :  Que dire du locataire qui aménage ses locaux en utilisant des normes d’efficacité énergétique des plus performantes, mais qu’en bout de ligne, il paie ses frais d’électricité au bailleur selon une base proportionnelle, alors qu’un autre locataire de l’immeuble est totalement énergivore. 

Il y aurait aussi lieu de se poser plusieurs questions sur la façon de mesurer et valoriser les obligations environnementales en vertu du bail vert ainsi que le genre d’audit de suivi pouvant être fait. 

Les avantages 

Pour le bailleur, les frais d’exploitation sur une longue période seraient plus bas.  Il arrive aussi que certains locataires soient disposés à débourser un loyer plus élevé pour un immeuble vert.  Aussi, le prix de vente de cet immeuble est souvent plus élevé. 

Pour le locataire, les frais d’exploitation sont généralement plus bas.  L’environnement de travail étant plus sain, les employés sont, par le fait même, plus heureux.  De plus, l’image du locataire est rehaussée positivement de par le fait d’occuper des locaux dans un immeuble vert, d’où la conscience sociale est d’autant plus valorisée. 

Quelques-unes des diverses certifications 

  • LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – 4 catégories (certifié, argent, or et platine) 

  • BOMA BESt (Building Owners and Managers Association of Canada – Building Environmental Standards) – 4 niveaux (1 à 4)  


Quelques édifices verts au Québec 

  • L’édifice Windsor à Montréal, lequel fut construit en 1906, a obtenu la certification LEED OR, grâce à des travaux d’aménagement et de rénovation qui ont permis de revoir et rehausser les standards éco-énergétiques. 

  • Le parc d’entreprisesTechnopôle Angus à Montréal est certifié LEED-ND OR (Neighborhood Development). 

  • L’édifice de l’Industrielle Alliance sur Grande-Allée ouest à Québec est récipiendaire de la certification BOMA BESt de niveau 2. 


Ailleurs dans le monde 

Le mouvement aurait pris son envol en Australie et plusieurs pays ont, par la suite, emboîté le pas. 

Il est à noter qu’en France, depuis le 1er janvier 2012, il est devenu une obligation que chaque nouveau bail commercial conclu ou renouvelé pour des locaux de plus de 2 000 m.c. (21 528 p.c.) soit agrémenté d’un bail vert et ce, selon la loi Grenelle II, le tout, afin d’améliorer la performance environnementale de la France. 

En conclusion 

Votre conscience sociale en matière environnementale est pour vous importante, vous avez donc le choix dans la rédaction de vos baux, soit d’en faire un complètement vert ou encore d’ajouter à votre bail actuel quelques touches de vert et ce, autant si vous êtes bailleur que locataire. 

Alors, faites un cadeau à la Terre ou encore aux générations futures, n’hésitez pas, verdissez vos baux!

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À propos de Josée Béliveau

Me Josée Béliveau fait partie du groupe de droit immobilier de Delegatus.  Auparavant, elle fut conseillère juridique à l’interne au sein de très grandes sociétés, soit pour le plus important détaillant canadien de produits de quincaillerie, pour un des principaux détaillants alimentaires et pharmaceutiques, pour un chef de file du secteur immobilier spécialisé dans les immeubles à bureaux et industriels ainsi que pour un important détaillant de la chaussure et de la maroquinerie.  Elle fut également chef des affaires juridiques – exploitation et ce, pendant sept ans pour un des plus importants promoteurs immobiliers spécialisés dans les centres commerciaux.Me Béliveau concentre sa pratique sur le droit immobilier commercial cumulant ainsi plus de 20 ans d’une expertise de pointe reliée à la location et au développement immobilier.  Elle agit autant pour les locateurs que les locataires dans la négociation, rédaction et interprétation de diverses ententes.Cette vaste expérience lui permet d’offrir des services juridiques ayant un impact par l’apport de conseils juridiques de nature stratégique, créant ainsi une plus-value sur les transactions commerciales par la connaissance à l’interne des réalités liées à l’exploitation d’entreprises.
http://www.delegatus.ca/users/index/4

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