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Vente d'une résidence: sachez déclarer votre gain

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C’est le temps pour plusieurs d'entre vous de vendre votre maison ou votre chalet. La Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) et la Loi sur les impôts du Québec permettent à un contribuable de demander une exonération sur le gain en capital réalisé lors de la disposition de sa résidence principale. En termes simples, cela signifie que si un individu vend sa maison au prix de 250 000$ alors qu’elle lui en a coûté 200 000$, le gain en capital de 50 000$ n’est généralement pas imposable. Est-ce que la même règle s’applique à la vente d’une résidence secondaire telle un chalet?

Oui, une maison ou un chalet sont des biens admissibles à cette exonération, en autant que le logement soit « normalement habité » au cours de l’année par le contribuable, son conjoint ou ses enfants. Ainsi, un chalet qui n’est pas exclusivement utilisé pour fins de location répond généralement à cette règle. La règle veut toutefois qu’on ne puisse désigner qu’un seul bien comme résidence principale pour une année. La désignation se fait dans la déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle il y a disposition. Le contribuable n’a donc pas à aviser les autorités fiscales tant qu’il ne vend pas sa résidence. En fait, la politique des autorités fiscales est d’exiger la désignation uniquement s’il y a un gain en capital une fois déduite la partie exemptée.

Savoir profiter de la règle du +1

Le calcul de la partie exemptée du gain en capital se fait de la façon suivante:

(A X B) / C, où:

A = gain en capital

B = 1+ nombre d’années d’imposition pour lesquelles le bien était désigné comme étant une résidence principale

C = nombre d’années d’imposition pendant lesquelles le contribuable était propriétaire du bien (conjointement avec une autre personne ou autrement).

Grâce à l’ajout du +1 à l’élément B de la formule, un particulier qui dispose d'une résidence principale dans une année et qui en acquiert une autre dans la même année peut ainsi bénéficier de l’exemption pour les deux résidences. Également, en vertu de cet ajout, un contribuable qui est propriétaire d’une maison en ville et d’un chalet devrait éviter de désigner une année pour une des résidences (ex. le condo en ville) et la conserver pour l’autre bien immeuble (le chalet). Ainsi, à la vente du chalet, le contribuable pourra bénéficier d’une exonération sur le gain en capital réalisé pour deux ans grâce à la formule du +1 et à l’année non désignée pour la maison en ville. Compliqué? Voici un exemple pour expliquer.

PROPRIÉTÉ Maison Chalet
Acquisition 1996 2006
Vente 2011 2016
Juste valeur marchande (estimation dans le cas du chalet) 300 000$ 250 000$
Prix de base rajusté 175 000$ 150 000$
Gain en capital 125 000$ 100 000$
Nombre d’années propriétaire 15 ans 10 ans

Dans ce cas, si le contribuable désigne la maison à titre de résidence principale pour les 15 années de détention (élément B de la formule), la totalité du gain sur la maison serait exemptée mais le gain en capital estimé de 100 000$ sur le chalet serait imposable lors de sa vente éventuelle en 2016. Une exemption de 10 000$ serait disponible à cause de la règle du +1, ce qui représente un impôt approximatif de 21 600$ (en assumant un taux d’imposition de 48% et en assumant que le contribuable n'achèterait pas une autre résidence désignée à ce titre suite à la vente de sa maison).

Toutefois, le particulier bien avisé ne devrait désigner que 14 années à l’élément B de la formule pour la vente de la maison. Ainsi, le gain sur la maison serait en totalité exempté à cause de la règle du +1. De plus, lors de la vente du chalet, la portion exemptée du gain serait de 20 000$ plutôt que 10 000$. L’impôt relativement au gain en capital sur le chalet serait approximativement de 19 200$. Ceci représente une économie d’impôt d’environ 2 400$ par rapport à la situation où aucune désignation ne peut être faite.

Dans d'autres cas, il y aurait peut-être avantage de désigner plusieurs années à titre de résidence principale pour la résidence secondaire. Ce serait notamment le cas si le gain en capital était plus important que celui relatif à la maison.

La morale : lorsqu’un contribuable vend une résidence principale et qu’il en détient une autre, certains calculs doivent être effectués afin de profiter au maximum des dispositions prévues à la loi et payer le moins d’impôt possible. Y aviez-vous pensé?

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À propos de Fanny Brodeur

Me Fanny Brodeur pratique le droit fiscal depuis 2004. Elle a acquis son expérience principalement au sein de deux grands cabinets d'avocats montréalais et est maintenant avocate fiscaliste au sein de Thibault Avocats s.e.n.c.r.l.Me Brodeur  pratique principalement dans les domaines de la planification fiscale et successorale, des transactions commerciales et réorganisations de sociétés et du litige fiscal.Me Brodeur a été appelée à donner des conférences à l’Association de planification fiscale et financière et est maintenant chargée de cours aux HEC à la maîtrise en fiscalité.
http://www.thibaultavocats.com

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138 commentaires

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Bonjour, Je suis à la recherche d'un guide car ma mère de 80 ans va bientôt vendre son duplex. Bâti en 1950, c'est un duplex offrant deux logements de 4 ½ dont un est occupé par ma mère. Mes parents avaient payé autour de 8500 $ à cette époque. Le logement est loué à prix très modique (moins de 300 $). Selon le marché à Thetford Mines, elle pourrait peut-être obtenir autour de 55 000 $. Comment devons-nous procéder afin qu'il lui reste des sous après avoir passé chez le notaire. Mon père est décédé en 2003. Merci beaucoup.
Bonjour, J'habite la même résidence principale depuis 22 ans.L'an dernier nous avons décidé de vendre cette maison pour en acheter une plus petite. Pour ne pas perdre une occasion d'achat sur une maison qui nous intéressait,la caisse populaire nous a proposé un "pont hypothécaire" pour l'achat de notre nouvelle maison en attendant de vendre notre maison principale. Mais après plus d'un an, de 20,000$ en rénovation et près 25,000$ en intérêt et taxes pour la deuxième maison,ma résidence principale n'est toujours pas vendue. Est-ce qu'il y a un moyen de vendre ma deuxième maison (que je n'ai pas encore habitée) sans être imposer pour gain de capital ? Merci


http://www.thibaultavocats.com
Bonjour, vous pouvez consulter le bulletin d'interprétation de l'Agence du revenu du Canada IT-120R6: http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/it120r6/ Votre mère devrait à tout le moins pouvoir bénéficier de l'exemption pour la partie qu'elle habite. Votre comptable devra déclarer la vente dans la déclaration de revenus pour l'année de la vente du duplex. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à communiquer avec moi. Au plaisir

Bonjour fanny vous avez lair bien renseigner donc je vous pose la question suivante a savoir si est-ce rumeur ou realiter... exemple n1 si quelqu'un construit des maison en autoconstruction et en vend 1 a chaque annee et se rebatit et ainsi de suite est-ce quelle a a payer des impot a chaque annee ou c'est seulement si la personne en batit 2 part annee que ceci est considerer comme revenue et est imposable. exemple n2 si la personne fait sa premiere maison la revend a la fin de la construction exemple 3-4 mois plus tard et en reconstruit une 2ieme mais la garde 1 ans est-ce un probleme? question n3 si le 1 ans est vrai, le 1 ans est considerer a partir de quand?lachat du terrain,signature de lhypotheque,l'entree de electriciter dans la maison,fermeture de lhypotheque,changement dadresse de paperasse quelqu'onque ou simplement 1 vente de maison par annee dimposition sans vraiment avoir besoin de verifier davoir un 12 mois en rapport avec les autre chose ci haut. merci de votre temp si vous pourriez me repondre assez rapidement ce serais apprecier

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Bonjour Sara, Les lois fiscales n'ont pas de règles précises concernant la durée de détention minimale d'une résidence afin que celle-ci soit admissible à l'exemption pour le gain en capital. Le fisc cotise effectivement beaucoup de contribuables qui ont profité (et qui profitent encore) du marché immobilier pour dire que le profit généré par la vente est du revenu d'entreprise plutôt que du gain en capital. C'est une question de faits à établir... Pour une personne, il y a peut-être des raisons valables de construire 3 maisons en 3 ans (ex. changement d'emplois), alors que pour d'autres, c'est clairement une entreprise et si c'est la seule source de revenus, le contribuable a peu de chances de succès. Dans un tel cas, un règlement avec le fisc peut être à envisager (ex. cotiser uniquement la 3e vente). N'hésitez pas à m'appeler si vous voulez en discuter davantage.
Si les 2 on des emplois et dans les temps libres en font une l'habite 1 an et quelques poussières et la revende et en rebâtit une autre et ainsi de suite, mais toujours en ayant leur emploi temps plein... Es-ce imposable ou non?. Merci

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