C’est effectivement ce qu’a décidé la Cour d’Appel du Québec, dans une décision unanime, dans l’affaire Furfaro c. 8 PDC inc, dossier 500-09-019631-092.
Les principaux éléments de ce bail commercial étaient les suivants:
a) l’énumération des manquements du locataire autorisant le propriétaire à résilier le bail de plein droit et d’exiger réparations;
b) ces manquements incluent, notamment : le non-paiement du loyer par le locataire après avoir été mis en demeure de le payer dans un délai de cinq jours, l’abandon ou la tentative d’abandon des locaux (obligation d’occupation des locaux durant les heures d’affaires du centre commercial), l’enlèvement ou la tentative de retrait des meubles hypothéqués en faveur du propriétaire (obligation du locataire de maintenir en tout temps dans les locaux les biens ainsi hypothéqués à hauteur de 30 000 $);
c) la dénonciation des conséquences d’un manquement du locataire, notamment : le remboursement du mois en cours et les trois mois qui suivent, la reprise de possession immédiate des locaux loués par le propriétaire et la faculté de disposer des biens meubles hypothéqués à sa convenance, « all without service of notice, without legal proceedings ».
Le litige découle du manquement du locataire à payer les loyers; ce dernier refuse alors de payer les loyers en souffrance et exige du propriétaire une diminution du prix du loyer.
À quelques reprises, il menace le propriétaire de rompre le bail et de fermer boutique.
À un moment donné, le représentant du locateur apprend de l’une des employés du locataire que le locataire ne pourra pas payer les loyers en souffrance et qu’il projette de fermer le commerce. Joint par téléphone, le locataire confirme ses intentions au représentant du propriétaire qui le met en garde contre l’enlèvement des biens grevés d’une hypothèque.
Les avocats du locateur envoient alors une première mise en demeure au locataire lui accordant un délai de cinq jours pour payer les loyers en souffrance, tout en le prévenant que les serrures du local seront changées s’il y a tentative d’abandonner les lieux ou de vendre ou de retirer du local les biens hypothéqués.
Peu après, le locateur apprend que le locataire a demandé aux employés du salon de retirer leurs effets personnels et leur annonce son intention de retourner au salon dans la soirée pour retirer certains meubles.
Le locateur lui envoie alors une deuxième mise en demeure l’informant que le bail est résilié de plein droit, que le local sera fermé et les serrures changées; mais dans les faits, le locateur passe aux actes avant que cette mise en demeure n’ait été signifiée.
La Cour devait, dans un premier temps, déterminer si le propriétaire pouvait résilier le bail de plein droit, sans préavis. Elle y répond par l’affirmative, puisqu’elle retient « sans hésitation »la version des faits que lui a présentée le locateur : selon elle, le locataire avait clairement manifesté son intention de fermer son commerce, ce qu’il a d’ailleurs admis à l’audience.
Il est clair qu’en vertu du bail, un manquement survient lors de « l’abandon ou de la tentative du locataire d’abandonner les lieux loués ou de la cessation des opérations »
La Cour souligne également que le locateur était parfaitement justifié de changer les serrures du local pour empêcher l’enlèvement des biens meubles hypothéqués des lieux loués, puisqu’elle avait été informée de l’intention du locataire de le faire.
La Cour d’Appel a accordé un poids important au fait que la juge de première instance a bien précisé retenir « sans hésitation » la version des faits établie par le locateur.
