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Contrat de bail général - Net-net


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Sommaire

Pour de nombreuses entreprises, l’occupation des espaces physiques requis pour l’exploitation de leurs activités passe davantage par la location d’espace plutôt que l’achat d’un immeuble. Différents facteurs justifient une telle orientation. Sur le plan stratégique, il faut comprendre que les entreprises privilégient de plus en plus la mobilité et la flexibilité, quand vient le moment de définir leurs besoins d’espaces physiques. Pour ce motif, elles résistent à se commettre à une opération d’achat qui les éloigne de ces objectifs stratégiques. Sur le plan économique, cette orientation (location) implique des engagements financiers généralement moins lourds qu’un achat, ce qui rend cette option beaucoup plus attrayante pour une entreprise qui gère rigoureusement sa trésorerie. Enfin, sur le plan juridique, le processus d’achat d’un immeuble se veut souvent plus complexe et ardu qu’une simple location d’espace ce qui ne fait qu’accroître l’attrait de cette façon de doter une entreprise des espaces physiques qu’elle requiert.

Le document qui suit propose les principales composantes du cadre juridique économique et physique d’un bail commercial général.

Description

Le contrat de bail commercial est l’instrument juridique par lequel le propriétaire d’un immeuble commercial, dénommé le BAILLEUR, s’engage envers une autre personne, dénommée le LOCATAIRE, à lui fournir la jouissance paisible d’un espace locatif situé dans son immeuble pendant une période, déterminée ou indéterminée, moyennant une contrepartie dénommée loyer.

Utilisation

Le document qui suit a été conçu pour servir de modèle de bail commercial à vocation passe-partout. Il peut servir pour tout scénario impliquant un local commercial, sans toutefois convenir aux grandes surfaces, tels les centres commerciaux et les édifices à bureaux.

Le choix des clauses figurant dans ce document ne répond pas à un scénario spécifique d’où l’importance de revoir chacune d’elles, aux fins d’évaluer leur pertinence et de les adapter au besoin.

Table des matières

0.00 INTERPRÉTATION
0.01 Terminologie
0.01.01 Activités
0.01.02 Aires Communes
0.01.03 Améliorations Locatives
0.01.04 Bail
0.01.05 Biens du LOCATAIRE
0.01.06 Cas de Défaut
0.01.07 Changement de Contrôle
0.01.08 Charge
0.01.09 Durée
0.01.10 Durée Initiale
0.01.11 Édifice
0.01.12 Excercice Financier
0.01.13 Filiale
0.01.14 Force Majeure
0.01.15 Frais d'Exploitation
0.01.16 Heures d’Affaires Normales
0.01.17 Immeuble
0.01.18 Information Confidentielle
0.01.19 Lieux Loués
0.01.20 Loi
0.01.21 Loyer
0.01.22 Manquement
0.01.23 Matières Dangereuses
0.01.24 PARTIE
0.01.25 Part Proportionnelle
0.01.26 Personne
0.01.27 Personne Liée
0.01.28 Propriété Intellectuelle
0.01.29 Représentants Légaux
0.01.30 Stipulations Essentielles
0.01.31 Superficie Locative Totale
0.01.32 Taux Préférentiel
0.01.33 Taxes Foncières
0.01.34 Terrain
0.02 Préséance
0.03 Juridiction
0.03.01 Assujettissement
0.03.02 Non-conformité
a) Divisibilité
b) Disposition alternative
0.04 Généralités
0.04.01 Cumul
0.04.02 Dates et délais
a) De rigueur
b) Calcul
c) Reports
0.04.03 Références financières
0.04.04 Renvois
0.04.05 Genre et nombre
0.04.06 Titres
0.04.07 Présomptions
0.04.08 Connaissance
0.04.09 Acceptation
0.04.10 Normes comptables
1.00 OBJET
1.01 Location
1.02 Conditions
1.02.01 Requises par le LOCATEUR
1.02.02 Requises par le LOCATAIRE
1.02.03 Choix
2.00 CONTREPARTIE
2.01 Loyer de Base
2.01.01 Durée Initiale
2.01.02 Renouvellement
2.01.03 Transfert
2.02 Loyer Additionnel
2.02.01 Base de calcul
2.02.02 Ajustement
3.00 MODALITÉS DE PAIEMENT
3.01 Loyer de Base
3.01.01 Avance
3.01.02 Mensualités
3.02 Loyer Additionnel
3.02.01 Estimation
3.02.02 Ajustement
3.02.03 Modalités du rapport annuel
3.03 Arrérages
3.04 Lieu de paiement
3.05 Imputation
3.06 Renonciation à la compensation
3.07 Chèques postdatés
3.08 Débours
4.00 SÛRETÉS
4.01 Hypothèque mobilière avec dépossession
4.02 Hypothèque mobilière sans dépossession
4.03 Cautionnement
4.03.01 Engagement
4.03.02 Solidarité
4.03.03 Renonciation
4.03.04 Présomption
4.03.05 Portée
4.03.06 Juridiction
4.04 Lettre de garantie irrévocable
5.00 ATTESTATIONS RÉCIPROQUES
5.01 Statut
5.02 Capacité
5.03 Effet obligatoire
5.04 Résidence
5.05 Commission
5.06 Assurances
5.07 Prête-nom
5.08 Stipulations Essentielles
5.09 Divulgation
5.10 Procédures judiciaires
5.11 Déclaration d’intention
5.12 Autres promesses ou déclarations
5.13 Réparation des Lieux Loués
6.00 ATTESTATIONS DU LOCATEUR
6.01 Statut
6.02 Capacité
6.03 Effet obligatoire
6.04 Résidence
6.05 Commission
6.06 Assurances
6.07 Prête-nom
6.08 Stipulations Essentielles
6.09 Divulgation
6.10 Procédures judiciaires
6.11 Connaissance
6.12 Frais d’Exploitation
6.13 Livraison
6.14 Revenus
6.15 Environnement
7.00 ATTESTATIONS DU LOCATAIRE
7.01 Statut
7.02 Capacité
7.03 Effet obligatoire
7.04 Résidence
7.05 Commission
7.06 Assurances
7.07 Prête-nom
7.08 Stipulations Essentielles
7.09 Divulgation
7.10 Procédures judiciaires
7.11 État des Lieux Loués
8.00 OBLIGATIONS RÉCIPROQUES
8.01 Information Confidentielle
8.01.01 Engagement
8.01.02 Fin du Bail
8.02 Indemnisation
8.02.01 « Perte »
8.02.02 Portée
8.02.03 Procédure
8.02.04 Franchise
8.02.05 Limitation
8.03 Divulgation
9.00 OBLIGATIONS DU LOCATEUR
9.01 Délivrance et travaux complémentaires
9.02 État des Lieux Loués
9.02.01 État physique
9.02.02 Exclusion
9.03 Entretien et réparation
9.04 Garantie contre l’éviction
9.04.01 LOCATEUR
9.04.02 Garantie du fait des tiers
9.04.03 Défaut
9.05 Troubles apportés à la jouissance du bien
9.05.01 Colocataires
9.05.02 Tiers
9.05.03 Responsabilité
9.06 Santé et sécurité
9.07 Jouissance paisible
9.07.01 Garantie du fait personnel
9.07.02 Garantie du fait d’un créancier hypothécaire
9.08 Polices d’assurance
9.09 Services
9.10 Exclusivité
9.11 Pacte de préférence
9.11.01 Engagement
9.11.02 Garanties
a) Revendication du pacte de préférence
b) Prix de l’Immeuble
9.11.03 Procédure
9.11.04 Réponse
9.11.05 Clôture
9.12 Vente de l’Immeuble
9.12.01 Engagement
9.12.02 Procédure
9.12.03 Clôture
10.00 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
10.01 Avis et acceptation
10.02 Activités
10.03 Assurances
10.03.01 Reconnaissance
10.03.02 Risques assurés
10.03.03 Polices d'assurance
10.03.04 Augmentation des risques
10.03.05 Copies des polices
10.03.06 Défaut
10.04 Usage des Lieux Loués
10.05 Occupation continue
10.06 Taxes
10.06.01 Responsabilité
a) Étendue
b) Part Proportionnelle
10.06.02 Preuve de paiement
10.07 Chauffage
10.07.01 Entretien du système
10.07.02 Maintien de la température
10.08 Menues réparations d’entretien
10.09 Réparations majeures
10.10 Prévention des incendies
10.11 Environnement
10.12 Respect des Lois
10.13 Modifications, additions et améliorations
10.13.01 Consentement préalable requis
10.13.02 Surveillance
10.13.03 Frais et responsabilité
10.13.04 Assurance
10.13.05 Enlèvement
10.13.06 Taxes relatives aux améliorations
a) Paiement
10.13.07 Hypothèques légales et toutes Charges
a) Interdiction
b) Paiement des modifications, additions, améliorations ou réparations
c) Action ou omission
10.13.08 Travaux complémentaires
10.14 Droit de visite
10.15 Non-responsabilité du LOCATEUR
10.15.01 Libération
10.15.02 Travaux et cas d’urgence
10.15.03 Interruption de services
10.16 Détériorations
10.17 Abandon
10.18 Surcharges
10.18.01 Interdiction
10.18.02 Réparations
10.19 Remise des Lieux Loués
10.20 Exécution alternative
10.20.01 Défaut du LOCATAIRE
10.20.02 Paiement par le LOCATEUR
10.20.03 Remboursement
10.21 Certificat d’occupation
10.21.01 Obtention
10.21.02 Défaut
10.21.03 Modifications
10.22 Consommation d’électricité
10.23 Frais de préparation du Bail
10.24 Garniture des Lieux Loués
11.00 DISPOSITIONS PARTICULIÈRES
11.01.01 Consentement préalable
a) Transfert
b) Opérations assimilées
c) Défaut
11.01.02 Avis de Transfert
a) Interdiction
b) Renseignements
c) Réponse
d) Résiliation
11.01.03 Motif sérieux
11.01.04 Non-responsabilité du LOCATEUR
11.01.05 Formalités
a) Paiement
b) Documentation
c) Signature
d) Non-libération
11.01.06 Loyer
a) Encaissement par le LOCATEUR
b) Remise de loyer supplémentaire
c) Paiement avancé
11.01.07 Effet
11.01.08 Faillite du Cessionnaire
11.02 Hypothèque et Transfert par le LOCATEUR
11.02.01 Vente ou financement
11.02.02 Assujettissement
11.02.03 Déclaration par le LOCATAIRE
11.02.04 Exécution des actes ou certificats
11.02.05 Cession par le LOCATEUR
11.03 Publication
11.04 Force Majeure
11.04.01 Exonération de responsabilité
11.04.02 Prise de mesures adéquates
11.04.03 Droit de l’autre PARTIE
11.05 Renseignements personnels
11.05.01 Droit du LOCATEUR
11.05.02 Obtention
11.05.03 Communication
11.05.04 Reconnaissance
11.05.05 Conservation
11.05.06 Consultation
11.06 Exécution complète
11.07 Recours
11.07.01 Choix
11.07.02 Aucune restriction
11.08 Prescription
11.09 Contrat préconstitutif
12.00 DISPOSITIONS GÉNÉRALES
12.01 Avis
12.02 Résolution des différends
12.02.01 Négociations de bonne foi
12.02.02 Médiation
12.02.03 Arbitrage
a) Avis
b) Réponse
c) Nomination d’un troisième arbitre
d) Confidentialité
e) Audition
f) Décision
g) Frais
h) Dispositions supplétives
12.03 Élection
12.04 Exemplaires
12.05 Modification
12.06 Non-renonciation
12.07 Transmission électronique
13.00 FIN DU BAIL
13.01 Terminaison
13.01.01 Sans préavis
13.01.02 Avec préavis
13.02 Dommages ou destruction des Lieux Loués
13.02.01 Destruction partielle
13.02.02 Destruction substantielle
13.02.03 Reconstruction
14.00 ENTRÉE EN VIGUEUR
15.00 DURÉE
15.01 Initiale
15.02 Renouvellement
15.03 Reconduction tacite
16.00 PORTÉE


ANNEXE A – EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU LOCATEUR
ANNEXE B – EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU LOCATAIRE
ANNEXE 0.01.19 – DESCRIPTION DES LIEUX LOUÉS
ANNEXE 4.02 – HYPOTHÈQUE MOBILIÈRE SANS DÉPOSSESSION
ANNEXE 4.03 – INTERVENTION DE LA CAUTION
ANNEXE 4.03.01 – INTERVENTION DE LA CAUTION
ANNEXE 4.04 – LETTRE DE GARANTIE IRRÉVOCABLE
ANNEXE 9.01 – TRAVAUX COMPLÉMENTAIRES À LA CHARGE DU LOCATEUR
ANNEXE 10.13.08 - TRAVAUX COMPLÉMENTAIRES À LA CHARGE DU LOCATAIRE
ANNEXE 11.02.03 – DECLARATION PAR LE LOCATAIRE
ANNEXE 11.03 – PUBLICATION

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