Contrat de bail emphytéotique
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Sommaire
Dans le domaine immobilier, il se présente parfois des situations où le propriétaire d’un immeuble souhaite assurer le développement de celui-ci, sans pour autant être celui qui le réalise. Inversement, il peut se présenter des situations où un développeur souhaite mettre en valeur un site quelconque, sans pour autant avoir les moyens d’acquérir celui-ci. Dans les deux cas, compte tenu des coûts généralement associées à un développement immobilier, il importe à celui qui réalisera un tel développement d’amortir son investissement et de rentabiliser celui-ci sur une assez longue période à l’instar d’un propriétaire immobilier. Parmi les principaux scénarios à considérer comme encadrement juridique d’une telle opération, il y a le bail avec permission de construire, qui fera l’objet d’un document ultérieur; et le bail emphytéotique, régi par le Code civil du Québec (voir fiche technique).
Nous tenons à vous préciser que, selon l’auteur François Frenette (voir fiche technique), l’expression «bail emphytéotique» utilisée dans la pratique, serait mal employée ou plutôt inappropriée:
«[…] la très grande majorité des conventions d’emphytéose, sinon la totalité, portent l’étiquette inappropriée et trompeuse de bail emphytéotique. Qui plus est, ces contrats sont rédigés suivant les formules traditionnellement usitées en matière de louage».
Pour en apprendre davantage sur les aspects fondamentaux de l’emphytéose, nous référons le lecteur au document E06.005 du présent ouvrage.
Le document qui suit propose le cadre juridique d’une telle opération.
Description
Le bail emphytéotique est l’instrument juridique par lequel une personne dénommée LE NU-PROPRIÉTAIRE, transfert ses droits de propriété sur un immeuble pour une période donnée, à une autre personne dénommée L’EMPHYTÉOTE moyennant une contrepartie qui implique notamment l’obligation de contribuer une certaine valeur ajoutée à l’immeuble qui fait l’objet d’un droit d’emphytéose.
Utilisation
L’emphytéose se veut un régime hybride de propriété dans le temps, impliquant une alternance de droits actifs et passifs. Le bail emphytéotique est souvent utilisé pour permettre le développement des Terres de la Couronne fédérale ou provinciale, qui doivent demeurer du domaine public et qui peuvent cependant s’accommoder d’un certain développement qui les met davantage en valeur (parcs, installations portuaires, etc.). Par extension, ce type de contrat peut également être mis en service dans une foule de situations analogues impliquant le domaine privé, où figurent les mêmes impératifs économiques et juridiques.
