Lorsque le nouveau Code civil du Québec (« CCQ ») entra en vigueur en janvier 1994, il contenait une nouvelle disposition qui laissa quelque peu perplexes les avocats en droit immobilier. Cette nouvelle disposition, l’article 1605, se lit comme suit :

« La résolution ou la résiliation du contrat peut avoir lieu sans poursuite judiciaire lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou qu’il ne l’a pas exécutée dans le délai fixé par la mise en demeure. »

Depuis lors, les praticiens du secteur de la location ont été forcés de conclure (surtout pour des raisons de prudence) que le bail d’un locataire défaillant ne pouvait être résilié sans l’intervention d’une cour de justice.

En avril 2003, la Cour d’appel du Québec s’est penchée à nouveau sur la question de la résiliation des baux dans l’affaire 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc. et al. (J.E. 2003-749). Cette décision jette de la lumière sur la portée de la règle générale nécessitant l’intervention de la Cour pour obtenir la résiliation d’un bail et semble ouvrir des avenues nouvelles pour les avocats en droit locatif.

Les faits de la cause sont simples. Un restaurateur avait fait défaut, à répétition, de payer son loyer. Le 17 mai 1999, le bailleur introduit une action devant la Cour supérieure demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et une condamnation à payer environ 24 000 $.

Trois jours plus tard, par lettre signifiée à 18 h 50, le bailleur avisait le locataire que le bail était résilié de droit et qu’il devait avoir quitté les lieux à midi le jour suivant. Le jour suivant, un huissier, un serrurier et un témoin pénétraient, autour de midi, dans les locaux du locataire et, en moins d’une heure, les serrures étaient changées et il était demandé aux clients présents de sortir. Ayant été forcé à vider les lieux, le locataire déposa une demande reconventionnelle en dommages-intérêts contre le bailleur.

Le bail contenait la clause suivante :

« À défaut par le locataire de payer le loyer à échoir en vertu du présent bail à chacune des échéances ci-dessus fixées, ou de remplir les conditions du présent bail et de tout renouvellement, ce dernier sera résolu de plein droit, à l’option du bailleur, sans prejudice au droit de ce dernier de recouvrer le loyer échu et à échoir en vertu du présent bail. »

La cour de première instance en vint à la conclusion que malgré la clause du bail relative à la résiliation automatique, le bailleur ne pouvait résilier le bail sans autorisation judiciaire. Elle statua que la décision Tag constituait un précédent d’application obligatoire même dans le cas où le droit à la résiliation automatique était prévu dans le bail. Elle résilia le bail en date du jugement, condamna le locataire à acquitter le loyer exigible jusqu’au moment où il avait été forcé de vider les lieux et condamna le bailleur au paiement de dommages-intérêts substantiels.

Sur la question de la résiliation automatique, la décision de la cour de première instance fut renversée en appel. La Cour d’appel fit une distinction entre le cas soumis et la décision Tag en déclarant que cette dernière ne faisait pas autorité lorsque le bail contient une clause accordant au bailleur le droit à une résiliation automatique en cas de défaut du locataire puisque le bail en question, dans l’affaire Tag, ne contenait pas une telle clause. La Cour jugea qu’elle n’avait pas de motif de conclure que la clause de résiliation automatique négociée par les parties était invalide. Elle déclara que, si un bailleur tente à tort de résilier un bail sans poursuite judiciaire, un tribunal peut ultérieurement sanctionner sa conduite dans le cadre d’une action en dommages intérêts intentée par le locataire. Selon la Cour, le contrôle judiciaire a posteriori était, dans ce contexte, tout aussi valide qu’un contrôle judiciaire a priori.
Cela étant dit, la Cour d’appel conclut toutefois que le bailleur avait fait deux erreurs :

(i) en introduisant une action en justice le 17 mai 1999, le bailleur avait fait son lit et ne pouvait changer d’avis et invoquer ensuite la clause de résiliation automatique. En vertu de l’article 1883 du CCQ, un locataire poursuivi en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, les sommes dues, les frais et les intérêts. En intentant une action contre le locataire, le bailleur lui avait ouvert droit à réparation et ne pouvait le reprendre;

(ii) de plus, même si la clause de résiliation automatique avait pu être invoquée validement, la conduite du bailleur aurait équivalu à l’exercice abusif de ses droits. Le délai entre le moment de l’avis de la résiliation imminente et le moment où il reprit possession des locaux était trop court.

La Cour d’appel, sous réserve de rajustements mineurs, confirma par conséquent la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts.

S’agit-il d’un changement majeur au droit régissant la location?

Oui et non. Dans certains cas, les bailleurs pourront reprendre possession des locaux plus rapidement. Lorsqu’un défaut est manifeste, quand il est clair que le locataire n’a pas de défense, cette nouvelle décision ouvre la porte à une conclusion rapide.

Toutefois, un bailleur devra agir avec prudence, autrement il pourrait bien aboutir en cour pour avoir à se défendre. En outre, après avoir reçu l’avis de résiliation, un locataire pourrait prendre les devants et introduire une instance en opposition de la résiliation et reporter l’éviction effective jusqu’à ce que les tribunaux aient tranché la question. Si cela se produit, rien n’aura été gagné au point de vue du bailleur.

Les jugements à venir pourraient aider à éclaircir ce qui peut et ne peut pas être fait. Voilà qui est à suivre. Dans l’intervalle, les bailleurs devraient être prudents lorsqu’ils invoquent l’article 1605 du CCQ. Avec ce récent jugement, la pratique québécoise se rapproche de celle ayant cours dans les ressorts de common law et les décisions rendues dans ces ressorts pourraient contenir des balises utiles.

Sur la foi du présent jugement, les bailleurs devraient revoir leurs formulaires de location standard afin de s’assurer qu’ils contiennent les « mots magiques ». Ils pourraient également demander à leurs locataires de renoncer aux dispositions de l’article 1883 du CCQ (bien qu’ils ne devraient pas entrer en jeu si la résiliation est exercée de manière appropriée en invoquant l’article 1605 du CCQ puisque l’article 1883 ne s’applique que dans le contexte d’un recours en résiliation judiciaire de bail).

Pour ce qui est des locataires, ils devront se rendre compte que lorsqu’un bail contient des stipulations permettant aux bailleurs de résilier de façon unilatérale le bail sans recours judiciaire, cela a véritablement un sens.

La présente décision a été rendue dans un contexte d’exploitation de détail. Pour ce qui est des baux industriels et de bureaux, le critère de caractère raisonnable pourrait être légèrement différent. Cela reste à démontrer.