De nombreux contrats d’affaires scindent en deux les stipulations relatives à la contrepartie financière de l’opération visée par leur contrat. Ils prévoient d’une part une clause fixant un montant déterminé à payer, appelé généralement prix de base, et d’autre part, une autre clause établissant un mécanisme d’ajustement de ce prix de base en fonction d’un ou de plusieurs paramètres (fluctuation des taux d’intérêt, performances futures, indice des prix à la consommation, etc.). Puisque les clauses d’ajustement de prix jouent un rôle important dans l’actualisation du prix de base dans le temps, il importe de bien rédiger celles-ci pour éviter tout conflit s’y rapportant. La récente décision de la Cour d’appel en date du 28 janvier 2010 intervenue dans l’affaire Pomerlim, Société en commandite c. Société immobilière du Québec[1] nous fournit une belle illustration de l’importance de bien rédiger et agencer de telles clauses dans un contrat.
Faits
En novembre 1988, le bailleur, la Société immobilière du Québec (ci après la « SIQ »), et le preneur, les Entreprises H.L.P. inc. (« H.L.P. »), concluent un bail emphytéotique d’un peu plus de trente ans, portant sur un immeuble (un terrain) . Les parties conviennent que H.L.P. finance et construit sur ce terrrain, à titre d’amélioration, un édifice ayant pour vocation des bureaux administratifs ainsi qu’un laboratoire et qu’à la fin du bail l’immeuble et ses améliorations seront remis à la SIQ. Un an plus tard, les parties signent, comme convenu dès le départ, un bail de location d’une durée de trente ans en vertu duquel H.L.P. loue l’immeuble à la SIQ. Le bail entre en vigueur rétroactivement au 15 juin 1989. Pour diverses raisons, l’immeuble fera l’objet de changements de propriétaire et H.L.P. sera finalement remplacée par Pomerlim, Société en commandite (ci après « Pomerlim »). Le bail de location stipule, au chapitre des « Obligations du locataire », que ce bail est fait en considération d’un loyer mensuel de 29 791,84 $ payable au début de chaque mois. Il prévoit en outre que ce loyer mensuel est ajusté selon les modalités contenues au bail.
Dans le même chapitre, les parties prévoient une clause d’ajustement du prix de base stipulant que le prix du loyer sera ajusté tous les cinq ans. Cette clause se lit comme suit:
[…]
C)Â Â AJUSTEMENT DU PRIX DE BASE
À la fin de chaque période de cinq (5) ans, le coût unitaire du prix de base peut être ajusté, à la hausse ou à la baisse, pour tenir compte du taux de financement d’une hypothèque de 1er rang qui grève l’immeuble au moment de la signature du bail ou de son renouvellement.
L’ajustement ne s’applique que si la somme empruntée est payable d’après un système en vertu duquel les paiements du capital et de l’intérêt sont confondus, et que le taux est fixé pour une période définie.
Le locateur doit fournir au locataire, une copie dûment certifiée des actes hypothécaires de 1er rang qui grèvent l’immeuble au moment de la signature du bail et chaque fois qu’il y a changement dans le taux de financement, il autorise les prêteurs à fournir toutes les informations pertinentes au locataire.
À la signature du bail, le coût unitaire du prix de base de N/A$ représente l’amortissement d’un montant de N/A$ à N/A% calculé semestriellement pour une période de trente (30) ans. Le nouveau coût unitaire du prix de base est l’amortissement de ce même montant, pour une période de trente (30) ans, au nouveau taux de financement obtenu de bonne foi sur le marché. À moins d’entente, le nouveau taux doit être présenté par écrit au locataire avant la signature du nouveau contrat, et au moins trente (30) jours avant l’échéance du contrat existant.
Advenant le cas où le taux ne peut être fixé suivant les conditions énoncées ci-haut, le nouveau coût unitaire du prix de base est l’amortissement du même montant décrit ci-haut, pour une période de trente (30) ans, au nouveau taux de financement fixé comme suit :
- soit le taux d’émission des obligations du Québec fixé au cours des douze (12) derniers mois avant chaque période plus deux pour cent (2%).
Il importe de noter que le taux unitaire du prix de base, composante du loyer, devrait alors être ajusté en fonction du taux de financement d’une hypothèque de premier rang qui grèverait l’immeuble. Par ailleurs, les mentions « N/A » s’expliquent par l’absence d’hypothèque sur l’immeuble au moment de la conclusion du bail. Pour cette raison, les parties ont ajouté une « Condition spéciale » au formulaire habituellement utilisé par la SIQ qui se lit comme suit:
CONDITION SPÉCIALE
1.    Malgré les dispositions du premier alinéa du chapitre «OBLIGATIONS DU LOCATAIRE», le loyer mensuel n’est payable qu’à compter du 15 juillet 1989.
2.    Le taux de financement ne pouvant être fixé suivant les conditions énoncées aux alinéas 1, 2, 3 et 4 du paragraphe c) «AJUSTEMENT DU PRIX DE BASE», les parties conviennent pour donner plein effet à cette clause de fixer le taux de financement à la signature du bail à 12,5% soit le taux d’émission des obligations d’épargne du Québec fixé au cours des douze (12) derniers mois précédents plus deux pour cent (2%), ce taux ne pouvant être seulement révisé qu’à partir du taux établi de la même manière ainsi que prévu au dernier alinéa et ce, à chaque période anniversaire de cinq (5) ans.
[…]
De ce mécanisme d’ajustement prévu aussi bien au paragraphe c) «AJUSTEMENT DU PRIX DE BASE» du bail qu’à la « Condition spéciale » du formulaire, va naître le litige entre les parties qui sera finalement porté devant les tribunaux.
Positions des parties
Pomerlim plaide que c’est la clause C) qui aurait dû déterminer l’ajustement du coût unitaire du prix de base du loyer lors des ajustements de 1994, 1999 et 2004, plutôt que la « Condition spéciale », puisqu’une hypothèque grevait l’immeuble à ces différentes époques, et ce, depuis le 19 décembre 1989. Elle rappelle que, même si la Condition spéciale a été ajoutée au formulaire standard, la clause C) n’a pas été biffée du bail. Pour elle, cela signifie que les parties voulaient que cette clause subsiste, principalement dans l’hypothèse où une hypothèque serait en vigueur au moment du renouvellement, la clause C) stipulant qu’il faut tenir compte d’une hypothèque grevant l’immeuble « au moment de la signature du bail ou de son renouvellement ».
La SIQ prétend le contraire. Selon elle, il est manifeste que les parties voulaient que l’ajustement du prix de base du loyer se fasse en conformité avec la Condition spéciale, qu’une hypothèque grève l’immeuble ou pas. Le bail a été signé en novembre 1989 et l’hypothèque a été consentie par le prêteur dès décembre. Il en résulte qu’au moment des négociations, les parties étaient bien au fait qu’une hypothèque grèverait l’immeuble. Elle soutient en définitive que les parties voulaient que la Condition spéciale ait préséance sur une clause générale et standard, peu importe qu’une hypothèque grève ou pas l’immeuble.
Décision
Saisi par une requête introductive d’instance en jugement déclaratoire déposée par Pomerlim, le juge de première instance conclut que c’est la condition spéciale, résultat de discussions entre les parties, qui devait s’appliquer. Mais ce jugement est rejeté par la Cour d’appel. Le juge de la Cour d’appel relève d’emblée l’ambiguïté des clauses d’ajustement prévues par les parties dans leur contrat et se propose de rechercher la commune intention des parties selon règles d’interprétations pertinentes.
Contrairement au juge de première instance, à qui il reproche d’avoir erré en droit en isolant la Condition spéciale dans le cadre de son analyse, le juge d’appel indique que le bail devait s’interpréter à la lumière de l’ensemble du contrat et des autres clauses qu’il contient. Appliquant cette règle d’interprétation à son analyse, Il en vient à la conclusion que la Condition spéciale ne constituait pas un régime complet et que la clause C) devenait applicable au moment où une hypothèque grevait l’immeuble.
Commentaires
Cette décision nous fournit une belle occasion de signaler à nos lecteurs l’importance de bien agencer les clauses d’un contrat pour éviter des conflits d’interprétation sur des sujets aussi sensibles qu’une clause d’ajustement de prix. En effet, en matière de rédaction de contrats, le choix d’agencement des clauses peut soit faire partie du problème ou de la solution. Selon nous, la meilleure pratique en matière de rédaction de telles clauses est de regrouper en un seul et même emplacement l’ensemble des clauses qui traitent d’un même sujet plutôt que de les disperser dans des documents séparés et sous des titres différents par surcroît. L’effort de regroupement et d’intégration de telles clauses impose une analyse rédactionnelle qui facilite le dépistage de failles ou de contradictions dans la logique rédactionnelle et débouche souvent sur une rédaction et un agencement plus cohérent .
Dans cette affaire, les parties ont opté de diviser la clause d’ajustement de prix en rédigeant d’une part, dans leur bail de location, une clause générique «C» qui traite de ce sujet et en faisant appel d’autre part, à une clause spécifique intitulée «condition spéciale» portant sur le même sujet que l’on retrouve dans un autre document , soit dans un formulaire standard séparé. Il s’agit là d’une pratique rédactionnelle très répandue mais qui, hélas, présente un risque contractuel non négligeable en ce qu’elle crée un terrain fertile pour une mauvaise intégration du contenu de deux clauses conçues en pièces détachées qui peut facilement déboucher sur une difficulté d’interpération de celles-ci. Cela dit, dans la mesure où les circonstances le permettent, il faut toujours favoriser le regroupement en un seul bloc, au sein d’un même contrat, l’ensemble des clauses qui traitent d’un sujet précis. Cette façon de faire facilite le dépistage de conflits d’interprétation de par la simple proximité des clauses et simplifie l’effort de rédaction requis pour assurer une plus grande cohésion du texte final.
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[1] 2010 QCCA 127
Tags : Ajustement de prix, bail, Bail emphytéotique, contral de location, interprétation
