Faits

Cette décision oppose Croisières Lachance inc. (ci-après  «Croisières»), entreprise offrant à sa clientèle touristique des excursions sur le fleuve St-Laurent, à la Corporation du Havre de Berthier-sur-mer (ci-après la «Corporation»), propriétaire de la marina à partir de laquelle la demanderesse offre ses services.

Depuis près de 20 ans, la Corporation octroie à Croisières l’exploitation exclusive de la desserte maritime pour les excursions offertes aux passagers et la clientèle de Croisières utilise principalement le stationnement situé sur le terrain de la Corporation. Or, depuis le 30 juin 2011, l’accès au stationnement est interdit à la clientèle. En effet, la Corporation a pris la décision de rediriger la clientèle vers un stationnement appartenant à la municipalité de Berthier-sur-Mer, où le coût est de 5$ par véhicule.

Croisières, estimant que cette mesure a été prise à son insu et sans avis préalable, transmet le 4 juillet 2011 une mise en demeure exigeant que la Corporation remédie à la situation afin de se conformer au bail existant entre les parties. Trois jours plus tard, elle dépose une demande en injonction provisoire interlocutoire afin d’interdire à la Corporation de poser quelque geste pouvant nuire à la circulation de sa clientèle.

Pour sa part, la Corporation estime que les espaces de stationnement n’ont jamais fait l’objet du bail existant entre elle et Croisières et qu’elle n’agit aucunement en contravention du contrat.

Le 26 juillet 2011, la juge de première instance en est venue à la conclusion que le délai pour l’audition de la demande en injonction interlocutoire ne constitue pas une situation d’urgence justifiant l’octroi de la demande au stade provisoire.

Question en litige

Dans cette affaire, il faut d’abord que la Cour statue sur l’existence d’un droit aux espaces de stationnement dans le contrat qui lie les parties. Dans l’affirmative, le tribunal devra déterminer si Croisières subit un préjudice grave ou irréparable qui fait pencher la balance des inconvénients en sa faveur, ce qui lui permettrait d’obtenir l’injonction interlocutoire recherchée.

Analyse

1- L’apparence de droit

Le juge rappelle d’abord que les parties sont liées par un bail intervenu en septembre 2005, ce dernier étant précédé par deux autres baux remontant jusqu’à 1991. L’article 1.1 du bail prévoit qu’en échange de versements mensuels du loyer, la Corporation loue à Croisières les équipements et les espaces énumérés à l’article 2.3.6 qui mentionne quatre éléments, soit :

- le quaiage annuel des navires;

- le remisage d’hiver d’un seul des navires;

- le remisage d’été d’un seul ber des navires;

- un espace de bureau pour la billetterie.

De plus, l’article 4.1 du même contrat prévoit ce qui suit :

4.1 La clientèle du Locataire devra obligatoirement stationner tout véhicule automobile sur le stationnement situé au Sud de la billetterie sur l’espace tel qu’aménagé actuellement. En aucune façon, le Locataire ne devra permettre ou tolérer le stationnement de véhicules automobiles de sa clientèle dans le secteur réservé aux membres actifs de la corporation du Locateur, ni dans les espaces réservés au restaurant, ce secteur étant identifié par le Locateur à chaque année au moyen d’un affichage en ce sens.

Il découlerait donc de l’interprétation générale du bail (et particulièrement à la lumière de son article 4.1) que les espaces de stationnement font partie des biens loués.

Il est d’abord pertinent de noter que le premier bail comportait une disposition semblable à l’article 4.1. Il est ensuite logique de croire que la stipulation exigeant que la clientèle utilise la partie sud du stationnement signifie qu’il y a effectivement un espace de stationnement inclus au bail en question. Enfin, la preuve démontre que pendant 20 ans, la clientèle de Croisières a utilisé le stationnement sans frais.

Ces remarques démontrent l’application que fait la Cour des articles 1425 à 1428 du Code civil du Québec à l’effet que l’on doive tenir compte, lors du processus d’interprétation du contrat, de la commune intention des parties, des circonstances entourant la conclusion du contrat, des autres clauses contenues au contrat ainsi que du sens qui pourrait conférer un effet à la clause 4.1 plutôt que de celui qui n’en produit aucun.

Pour toutes ces raisons, le tribunal en vient à la conclusion que Croisières démontre un droit apparent sérieux pour l’utilisation du stationnement par sa clientèle.

2- Le préjudice grave ou irréparable

La demanderesse se fonde sur un passage de l’arrêt Société Coinamatic c. Armstrong[2] (portant sur le principe de l’article 1590 C.c.Q.) qui permet au créancier de requérir l’exécution en nature de l’obligation :

On rendrait inefficace pour la durée de l’instance le droit d’option du locataire indûment délogé, si on lui refusait l’injonction interlocutoire pour le motif que le locateur pourra plus tard l’indemniser. Ce locataire peut préférer la jouissance des lieux aux dollars d’une indemnité future et il a le droit d’exiger.

Il est de plus possible de qualifier la situation d’«urgente», en ce que la saison d’exploitation de l’entreprise de Croisières est restreinte aux quelques mois d’été et que Croisières est déjà privée du stationnement depuis plus d’un mois.

Le Tribunal explique aussi que Croisières subit un préjudice difficilement quantifiable en voyant une guérite détourner sa clientèle vers le stationnement de la Municipalité pour plusieurs raisons. Entre autres, Croisières attire de la clientèle «passante» qui n’arrêtera peut-être pas s’il est plus difficile de se stationner. De plus, on avait déjà observé une baisse d’achalandage au début de l’été, rendant la valeur de la portion due à la guérite encore plus difficile à quantifier.

3- La balance des inconvénients

Le juge affirme que dans les circonstances énumérées ci-haut, la balance des inconvénients favorise clairement Croisières puisque si l’injonction est refusée, elle risque de subir un inconvénient important et difficilement quantifiable.

Pour ces motifs, le tribunal accueille l’injonction interlocutoire.

Observations

Le droit civil recherche plus que tout l’intention des parties dans l’interprétation de contrats (voir à cet effet notre chronique antérieure portant sur le sujet). Dans cette affaire, la Cour a utilisé à la fois la lettre du contrat et les faits, qui pointaient tous deux vers la même interprétation, afin de déterminer cette intention. Or, toute situation n’est pas si limpide et il est aujourd’hui plus que jamais primordial, dans le cadre de la rédaction qui suit la négociation d’un contrat, de s’assurer que la commune intention des parties est bien représentée dans l’écrit. Nous vous invitons d’ailleurs à venir jeter un coup d’oeil aux stratégies que nous suggérons à cet effet dans le cadre de notre formation sur la négociation de contrats le 25 octobre prochain à Montréal et Québec.

[2] Société Coinamatic c. Armstrong, reflex, [1984] C.A. 23

Cette chronique fut rédigée avec la précieuse collaboration de Mme Karine Fahmy.

Il s’avère donc judicieux d’évaluer plus d’une fois les enjeux d’un tel écrit avant d’y apposer sa signature, tel qu’il appert de la décision Location Le Carrefour Laval Inc. c. Europe Cosmétiques Inc.[1] rendue par la Cour supérieure en juillet dernier. Dans cette affaire, le tribunal se prononce sur les effets d’une lettre d’intention précédant une location ainsi que sur les droits et obligations qui en découlent pour les parties signataires.

Faits

Cette affaire oppose Locations Le Carrefour Laval («Carrefour Laval»), en demande, à un centre de beauté et spa («Spa CurAge»), en défense. La défenderesse désirant accroître ses activités, elle fait affaire, en 2008, avec un courtier immobilier qui la réfère au propriétaire du Carrefour Laval qui procédait, au même moment, à certains travaux d’agrandissement donnant naissance à un nouvel espace commercial.

Après quelques échanges entre les parties, Cadillac Fairview, propriétaire du centre commercial, envoie à la défenderesse une version définitive de la lettre d’intention de location le 10 mars 2009. Une semaine plus tard, la défenderesse signe la lettre et y apporte une modification en biffant la première phrase de la clause 14 et en y ajoutant, à la main, la clause 15 :

14. Cette Lettre d’intention de location ne lie pas ni ne constitue une entente liant les parties. Le Bailleur préparera un Bail comprenant les informations contenues à cette Lettre d’intention de location. Le Bail, lorsque signé par toutes les parties, constituera l’entente liant les parties. Rien d’autre que la signature du Bail par toutes les parties, que ce soit la négociation du Bail ou quoique ce soit d’autre, ne constitue une entente liant les parties. Le Locataire ne pourra pas prendre possession des Locaux avant que le Bail n’ait été signé par toutes les parties.

15. Cette Lettre d’intention est conditionnel [sic] à l’obtention du financement pour ce projet par le Locataire.

Cadillac Fairview contacte la défenderesse dès la réception de la lettre signée pour lui mentionner qu’elle ne peut accepter comme condition l’obtention d’un financement. Le 31 mars 2009, le courtier immobilier de la défenderesse communique avec Cadillac Fairview pour confirmer que Spa CurAge renonce bel et bien à cette clause. Durant les mois d’avril, mai et juin qui suivent, Carrefour Laval exécute les travaux d’aménagement exigés par la défenderesse. Le 6 août 2009, les parties se rencontrent pour déterminer le libellé définitif du bail et, cinq jours plus tard, la demanderesse expédie à la défenderesse la version définitive. Ce n’est que le 20 août 2009 que Spa CurAge fera parvenir un courriel au propriétaire du Carrefour Laval à l’effet qu’elle éprouve des difficultés à obtenir le financement requis. La défenderesse n’obtiendra jamais son financement et le bail ne sera jamais signé.

Question en litige

Les principales questions en litige dans cette affaire consistent d’abord à savoir si la lettre d’intention constitue une promesse de contracter au sens de l’article 1396 C.c.Q. et, ensuite, si cette dernière était conditionnelle à l’obtention du financement par la partie défenderesse.

Analyse

Suite à une analyse de la lettre d’intention, le tribunal en vient à la conclusion qu’il s’agit bien d’une offre de contracter au sens de l’article 1396 C.c.Q. puisqu’une clause y stipule qu’une fois la lettre d’intention signée, l’entente liera les deux parties. Le tribunal mentionne que «cette offre ne constitue pas un bail mais comporte néanmoins l’obligation d’en signer un» et cite, entre autre, le professeur Vincent Karim :

«Les parties à la promesse sont donc tenues à une obligation de faire, soit de se conformer à leur promesse. Conséquemment, l’inexécution, par l’une ou l’autre des parties, de son obligation de conclure un contrat donne ouverture, entre autres, à la résolution de la promesse, conformément à l’article 1604 C.c.Q. ou à des dommages-intérêts pour la perte subie, conformément aux articles 1607 et 1611 C.c.Q.»[2]

Ceci dit, à défaut par l’une ou l’autre des parties de respecter leur engagement, l’article 1611 C.c.Q. trouve application et stipule que les dommages intérêts dus au créancier compensent la perte subie et le gain dont il est privé.

Pour ce qui est de la condition relative à l’obtention d’un financement par Spa CurAge, la preuve démontre que cette condition a été refusée par la demanderesse qui en a exigé la renonciation dès sa réception et donc qu’elle ne peut être considérée. De plus, il n’en a jamais été question lors des négociations concernant le bail qui ont suivies. La preuve démontre aussi que la défenderesse, tout en sachant qu’elle n’avait toujours pas obtenue de financement, n’a jamais tenté de ralentir le processus et a même engagé de nombreux professionnels pour travailler avec ceux de Carrefour Laval sur les installations nécessaires.

Pour les motifs qui précèdent, le tribunal en vient à la conclusion, en vertu de l’article 1425 C.c.Q., que la commune intention des parties était de s’engager à signer un bail et non, comme le prétendait la partie défenderesse, à négocier un bail de bonne foi.

Pour cette raison, le tribunal permet à Carrefour Laval de recouvrer tous les coûts engendrés par l’aménagement des lieux qui a été fait en conformité avec l’une des clauses contenues dans la lettre d’intention, ceux engendrés par la reconversion des lieux loués ainsi qu’un montant pour les loyers échus.

Observations

Dans cette affaire, Spa CurAge a choisi de prendre un risque important en promettant de s’engager avant d’obtenir la confirmation d’un financement, tout en sachant qu’il était nécessaire à l’accomplissement de son projet. Devant une bonne opportunité comme la chance d’occuper un local dans un centre commercial aussi achalandé que le Carrefour Laval, on ne peut pas vraiment les blâmer. En effet, il n’est pas rare que des gens d’affaires doivent prendre ce type de risque. Cependant, il faut qu’ils soient conscients de l’impact potentiellement dévastateur sur leur entreprise que pourrait avoir la signature d’un document qui, selon l’interprétation de certains, ne mène pas à la conclusion d’un contrat.

NB: Veuillez noter que cette affaire a été portée en appel.

[2] Vincent KARIM, Les obligations, vol. 1, 3^e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2009, p. 285-286.

Cette chronique fut rédigée avec la précieuse collaboration de Mme Karine Fahmy.

Le principe de l’effet obligatoire du bail commercial

Dans l’affaire Benjannet c. Au P’tit Bar des Frangines¹ , la Cour d’appel a condamné les locataires à rembourser à leurs locateurs la hausse de leurs primes d’assurances en raison de la nature des activités qu’ils exerçaient sur les lieux loués. En l’espèce, les locataires ont conclu un bail portant sur un immeuble antérieurement occupé par une boucherie-charcuterie en vue d’y exploiter un bar. Le bail contient une clause prévoyant que les locateurs ont droit au remboursement de l’augmentation de leurs primes d’assurances par leurs locataires si celle-ci provenait de la violation des dispositions du bail ou de la nature des activités commerciales de ces derniers. L’arrêt relève qu’aucune des parties n’avait jugé utile de se renseigner auprès d’un assureur avant que celui-ci ne soit conclu. Ce n’est que bien après la signature du bail que les locateurs ont informé leur assureur du changement de destination de leur établissement. Ils découvrent alors que leur assureur ne veut plus renouveler leur police d’assurance  et doivent au prix de gros efforts trouver un autre assureur. Contraints finalement de devoir faire face à une augmentation substantielle de leur prime, les locataires ont mis en demeure leurs locataires pour que ces derniers leur remboursent la partie excédentaire sur leur ancienne prime en se fondant sur la clause ci-dessus signalée. Saisie de l’interprétation de cette clause, la Cour d’appel a pris le contre-pied du jugement de première instance en considérant que celle-ci ne souffrait d’aucune ambiguïté et devait déployer tous ses effets.  En procédant ainsi, la Cour est restée dans le sillage de sa  jurisprudence antérieure qui reconnaissait déjà que les obligations entre un locateur et locataire sont avant tout régies par les clauses de leur bail. Ce n’est qu’en cas de silence de celui-ci que les dispositions supplétives de la loi trouvent application² .

Mais c’est surtout dans l’affaire Karrum Realties Inc. c. Ama Invesments Inc.³ que la mise en œuvre du principe de l’effet obligatoire de l’entente des parties se fait plus claire.  En l’espèce, le locataire (la société Ama Investments Inc.) ainsi que ses cautions (les représentants de la société Ama Investments Inc.) se sont engagés pour un bail de dix ans sur un local pour y exploiter le commerce de vêtements. L’immeuble qui abrite ledit local compte d’autres locataires exploitant des activités commerciales à caractère sexuel. Malgré tout, le locataire a accepté de signer le contrat qui contient des clauses de reconnaissance et d’acception de cette situation ainsi que celles de la non responsabilité du bailleur pour les dommages qui pouvaient en résulter. Dans le contrat, il y a également une clause où le locataire reconnaît expressément, en substance, avoir bénéficié de l’assistance d’un conseil juridique pour la négociation de chacune des clauses du bail et que celui-ci doit être considéré comme un contrat de gré à gré, et non comme un contrat d’adhésion. Peu de temps après avoir pris possession des locaux, le locataire est obligé de se confronter à un problème gênant lié à la présence, aux abords de son commerce, de rabatteurs que les locataires voisins ont décidé de recruter pour solliciter la clientèle circulant à proximité. Après avoir tenté en vain d’obtenir la résolution de ce problème, le locataire, par l’intermédiaire de son représentant, a finalement réussi à céder le bail à un tiers qui voulait exploiter également un commerce de vêtements dans les locaux loués . L’acte de cession dans lequel intervient le bailleur contient une clause qui stipule que le locataire ainsi ses cautions continuent d’être solidairement responsable de l’exécution des obligations en vertu du bail principal ainsi du paiement de tout loyer présent ou futurs que le cessionnaire peut devoir au bailleur. L’arrêt nous apprend que le cessionnaire n’a pas finalement respecté ses engagements de payer le loyer convenu pour des raisons apparemment liées au même problème des rabatteurs et que lui et le bailleur ont conclu, sans l’intervention des cautions, une entente de résiliation du bail qui est toutefois conditionnelle à la signature d’une offre de bail par un autre tiers. Cette offre n’a pas été finalement acceptée par le tiers mais toutes les parties ont réussi à trouver un accord de résiliation du bail. Le bailleur poursuit cependant le locataire, le cessionnaire ainsi que leurs cautions pour les loyers impayés entre la date de la première entente de résiliation qui a avorté et celle de la signature de l’accord final.

La Cour d’appel infirme le jugement de première instance qui, pour débouter le bailleur de sa demande, a décidé d’une part, que l’intention évidente du bailleur d’annuler le bail et de substituer un locataire à un autre a créé un novation même si la transaction n’a pas abouti, et d’autre part qu’il est seul responsable de l’échec de cette transaction pour n’avoir pas pu assurer la jouissance paisible des lieux loués à tout nouveau locataire. Avant de démontrer que les circonstances susceptibles de présider à la novation ne sont pas présentes en l’espèce, la Cour a tenu à souligner que les parties à un bail commercial peuvent limiter les obligations du locateur ayant trait à la jouissance paisible des lieux loués par l’ajout d’une clause explicite à cet effet. Elle ajoute que même si l’on assimilait ces clauses du bail à des clauses d’exonération de responsabilité, elles seraient néanmoins valides en l’absence d’une faute intentionnelle ou d’une faute lourde. Ce faisant, elle confirme la règle déjà bien établie que certaines obligations fondamentales prévues dans le code civil ne sont d’ordre public que dans le cas du bail d’un logement résidentiel ⁴  et pas dans le cas d’un bail commercial. Les parties à un bail commercial peuvent donc y déroger par contrat.

Par ailleurs, il conviendrait de noter, dans cette présente affaire, la clause par laquelle le locataire reconnaît que le bail doit être considéré comme un contrat de gré à gré et non comme un contrat d’adhésion. Cette clause n’a pas été discutée dans l’arrêt, mais elle pose le problème de la qualification du bail qui peut néanmoins jouer un rôle très important sur l’issue d’un litige en la matière. C’est cela nous allons voir maintenant.

L’exception du contrat d’adhésion

Dans l’affaire Boulevard Dodge Chrysler Jeep Inc. c. Daimler Chrysler Canada Inc. ⁵ , la Cour supérieure du Québec devait trancher la question de savoir si, en l’espèce, les clauses d’exclusion de responsabilité incluses dans le sous-bail étaient valides et opposables au sous-locataire. Les faits sont simples mais assez curieux. Le manufacturier Daimler Chrysler Canada (ci-après «Daimler») a vendu une concession automobile qu’il venait de racheter et réalise bien plus tard qu’il avait omis, par erreur, de faire signer le sous-bail au nouveau concessionnaire, Boulevard Dodge Chrysler Jeep (ci-après «Boulevard»), pour son occupation des locaux dont il est lui-même locataire. Les représentants de Boulevard sont alors invités à se présenter pour corriger cette  irrégularité et c’est dans ce contexte que le sous-bail est signé. Cependant un litige va naître entre les parties lorsque, quelques années plus tard, le toit de l’immeuble sous-loué a coulé en raison de défectuosités pour lesquelles Boulevard se serait déjà plaint auprès de Daimler et du propriétaire. Prétendant avoir subi des dommages, Boulevard poursuit Daimler et le propriétaire en réparation. La question de la qualification du sous-bail intervenu entre Daimler et Boulevard se trouve dès lors au cœur du débat. La Cour relève en effet que le fait de qualifier le sous-bail de contrat d’adhésion a des conséquences importantes puisque cela rend applicables les dispositions du code civil sur les clauses abusives. Après une analyse rigoureuse de toutes les données de la cause, elle établit que le sous-bail en question est un contrat d’adhésion et que certaines clauses par lesquelles le manufacturier se décharge de sa responsabilité dénaturent le contrat de bail dans le sens défini au Code civil du Québec. Elle décide en conséquence que ces clauses sont inopposables au sous-locataire.

Se poser la question de savoir si un bail commercial peut être qualifié de contrat d’adhésion n’est pas nouveau en jurisprudence ⁶ . De ce point de vue, le jugement de la Cour supérieure n’apporte aucune originalité, mais il présente le mérite de poser un raisonnement assez clair pour démontrer le rôle salvateur de cette qualification pour certains locataires en détresse.

Situation actuelle

En 1989, 9074-9508 Québec Inc. (« 9074 ») loue pour 20 ans un local pour y opérer un restaurant.  Le bailleur, Location Les Développements Iberville Ltée (« Iberville »), exige un cautionnement de Michel Mecteau (« Mecteau »), l’homme derrière 9074.  Cinq ans plus tard, 9074 sous-loue le restaurant à 3090-0591 Québec Inc. (« 3090 ») avec le consentement du bailleur qui exige le cautionnement du président de 3090, monsieur Donald Gagnon (« Gagnon »), puisque la compagnie est nouvellement incorporée et n’a pas d’actifs.  Devant le peu de succès de son opération, Gagnon vend les actions de 3090 à cinq membres de la famille Ben Larbi (« Ben Larbi ») en décembre 1996, sans en aviser 9074 ni Mecteau.  Ben Larbi opère le restaurant jusqu’en janvier 2004.  Pendant presque toute cette période, il a été en défaut de quelques jours dans le paiement du loyer.  Vers la fin de 2003 la situation se détériore sérieusement et c’est à ce moment que Iberville contacte Mecteau et Gagnon pour leur faire part de la situation.  Chacun de Mecteau et Gagnon paie l’équivalent de un (1) mois de loyer dû, sans plus.  Au printemps 2004, une action est intentée, Iberville réclame plus de 16 000 $ et le nouvel acquéreur de la propriété réclame de son côté plus de 92 000 $ de 9074, Mecteau et Gagnon (3090 ayant, entre temps, fait cession de ses biens).

La défense des défendeurs repose sur cinq éléments :

1. Mecteau et Gagnon soutiennent qu’il y a eu extinction de leur cautionnement par voie de novation par changement de débiteur.  En effet, puisque Ben Larbi a été régulièrement en défaut, en payant son loyer en retard, sans que Iberville ne contacte les cautions, if faut en déduire que Iberville a décidé de n’avoir que Ben Larbi comme débiteur.  Même si la novation peut être tacite et s’inférer des circonstances et du comportement du créancier, elle ne se présume pas et doit être claire et non équivoque.  Le fait que Iberville n’ait pas contacté les cautions pour des retards répétitifs de quelques jours dans le paiement du loyer ne constitue pas, selon l’honorable juge Jean Bouchard, une intention claire et non équivoque de la part du bailleur de libérer les défendeurs.  D’ailleurs, lorsque la situation est devenue critique, les cautions ont été contactées.  Ce moyen de défense est donc rejeté.
2. Mecteau plaide également que Iberville n’a pas rempli son obligation d’information en ne l’ayant pas avisé de ce que Ben Larbi payait son loyer en retard.  L’article 2345 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») oblige seulement à répondre à une demande d’information de la caution.  Dans le présent cas, il n’y a eu aucune telle demande.  Le tribunal ajoute :  « Même en considérant que le créancier a un devoir général d’informer la caution en vertu du principe de la bonne foi (art. 1375 C.c.Q.), le Tribunal ne croit pas que le comportement en l’espèce de Iberville à cet égard est fautif et doit être sanctionné ».
3. Mecteau invoque enfin que Iberville ne peut le poursuivre parce que dans le formulaire « Reconnaissance du locataire et certificat d’estoppel » (le « Certificat ») qui lui a été soumis par Iberville, il est écrit que « le locataire n’est pas en défaut aux termes du bail » et que « les paiements sont à jour et sans défaut ».  Ce Certificat a été envoyé un mois après le début des procédures.  Iberville explique cette erreur du fait que, vendant plusieurs propriétés à la fois, elle envoyait un très grand nombre de certificats de locataires et celui-ci s’est glissé par erreur parmi les autres.  Le tribunal accepte cette explication et rejette l’argument de Mecteau.
4. Gagnon plaide, de son côté, qu’il n’a pas cautionné la sous-location (la convention ne contient aucun texte relativement à un cautionnement) et que, si c’est le cas, il s’agit d’une erreur.  Gagnon a signé la convention de sous-location en deux endroits dont l’un précisait « caution ».  Un homme d’affaires d’expérience qui signe un document deux fois et qui lit le mot « caution » ne peut se cacher derrière le fait que le document ne contient pas de texte spécifique de cautionnement.  Si Gagnon s’est réellement trompé sur la nature du document qu’il a signé, le tribunal considère que cette erreur est inexcusable et ne constitue pas un vice de consentement en vertu de l’article 1400 C.c.Q.
5. Gagnon invoque enfin l’article 2363 C.c.Q. à l’effet que le cautionnement attaché à l’exercice de fonctions particulières prend fin lorsque cessent ces fonctions.  Cette disposition peut être invoquée, et aucun avis n’est requis, à la condition que la caution puisse prouver que son cautionnement a été consenti en raison de la fonction qu’elle exerce.  Il ressort de l’interrogatoire du représentant de Iberville qu’il est courant pour elle d’exiger le cautionnement d’un dirigeant d’une compagnie débitrice surtout si celle-ci n’a aucun actif, comme c’est le cas pour 3090.  En conséquence, lorsque Gagnon a vendu ses actions à Ben Larbi, il a cessé d’être président et son cautionnement a pris fin. La Cour a toutefois réservé les droits de 9074 et de Mecteau contre Gagnon puisque ce dernier ne les a pas avisés de ce qu’il vendait ses actions.  Mecteau avait intérêt à savoir contre qui ses recours pourraient être intentés advenant que le bailleur invoque le cautionnement de Mecteau, d’autant plus que ce dernier avait confiance en Gagnon à qui il avait déjà vendu un autre restaurant.
6. Mecteau et Gagnon demandent également le rejet du recours parce que les demanderesses n’ont pas mitigé leurs dommages en cherchant à relouer le local.  Si Iberville n’a pas été en mesure de mitiger ses dommages compte tenu de la courte période entre la fermeture du commerce de Ben Larbi et la vente de la propriété par Iberville, tel n’est pas le cas pour Riocan Acquisitions Inc. (« Riocan »).  En effet, pendant environ six mois en 2004, Mecteau et Gagnon ont, par l’intermédiaire d’un courtier, essayé de trouver un nouveau locataire (la dizaine de candidats proposés par le courtier ont tous été refusés par Riocan pour diverses raisons).  Pendant ce temps Riocan n’a rien fait.  Ce n’est qu’en décembre 2004 que Riocan a installé une affiche et a entrepris des démarches pour louer l’espace.  Compte tenu que 18 mois plus tard, au moment de l’audition, le local n’avait toujours pas été loué, le défaut de Riocan de mitiger ses dommages est « relatif »; le Tribunal ne réduira la réclamation de Riocan que de l’équivalent de deux mois de loyer.

Conclusion

Un cautionnement, pour un individu ou une entreprise, est un engagement important.  Toutefois, c’est une obligation difficile à cerner, tant pour celui qui cautionne que pour celui qui en bénéficie, compte tenu de la multitude de scénarios qui peuvent apparaître à tout moment.  Les relations entre les divers intervenants sont complexes et peuvent se modifier dans le temps.  Nous avons vu, dans le présent dossier, une situation où les demanderesses font appel à des cautionnements signés sept et dix ans plus tôt.  Compte tenu de l’évolution du dossier, chaque défendeur avait des éléments de défense particuliers.  Deux ont d’ailleurs été libérés, Gagnon parce que son cautionnement était attaché à l’exercice de fonctions particulières et 3090 parce qu’elle a fait cession de ses biens.  On retrouve aussi un autre niveau de problématique :  les rapports des cautions entre elles.  Tout cet enchevêtrement peut signifier de nombreuses visites au tribunal. Que l’on demande ou que l’on accorde un cautionnement, et un cautionnement peut s’appliquer dans toutes sortes de contrats et d’obligations, il faut, de part et d’autre, essayer d’en préciser les paramètres le plus précisément possible compte tenu des scénarios envisageables pour éviter, dans un cas, d’avoir une garantie vide et, dans l’autre, d’avoir de mauvaises surprises.

1. Bonne foi

Les articles 6, 7 et 1375 du Code Civil du Québec, qui imposent l’obligation d’agir de bonne foi, sont régulièrement cités lorsque l’absence de bonne foi est invoquée.

L’exemple typique du locateur de mauvaise foi est celui qui dit ou promet à son locataire quelque chose en sachant que c’est faux. Il en sera de même de celui qui cache une information au locataire, sachant que cette information aurait affecté la décision du locataire de louer ou de payer le loyer convenu. On pense, par exemple, au locateur qui cache à un locataire potentiel le manque d’isolation d’un local ou la présence d’odeurs douteuses.

Un autre volet de la mauvaise foi, c’est de faire ou ne pas faire quelque chose en sachant que cela aura un impact négatif important pour le locataire. Ce sera le cas du locateur qui, profitant de l’absence de son locataire commercial, décide de procéder à la conversion de son édifice en résidence pour personnes âgées. À noter qu’il s’agit également d’un changement de destination mais on remarquera que la bonne foi, la jouissance paisible et le changement de destination sont des concepts qui se recoupent régulièrement.

Il y a donc dans l’absence de bonne foi une « intention malveillante ». Cependant, il y a parfois, dans les arguments de vente, de petits mensonges qui ne constitueraient pas une absence de bonne foi, soit parce qu’il s’agit d’allégués qu’un locataire prudent aurait dû vérifier ou parce qu’il s’agit d’éléments mineurs dans le dossier.

À noter enfin qu’un locateur de mauvaise foi, ne pourra invoquer la clause d’exonération de responsabilité contenue dans son bail.

2. La jouissance paisible

L’article 1854 du Code Civil du Québec le dit, le locateur doit procurer au locataire la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. On parle ici d’une question de faits et non plus d’intention.

À noter que la jouissance paisible ne se limite pas aux lieux loués. Bien sûr, si le locateur ne fournit pas l’accès ou le chauffage aux lieux loués, il ne procure pas la jouissance paisible à son locataire. Les tribunaux ont toutefois, depuis longtemps, confirmé que la jouissance paisible s’étend aux « accessoires », comme, par exemple, les espaces de stationnement existant au moment de la signature du bail ou le hall d’entrée qui témoigne, en date de signature du bail, de la réussite et du prestige des occupants de l’édifice. Encore une fois, on retrouve le concept de changement de destination qui est une des composantes importantes de la jouissance paisible.

Cette obligation du locateur est absolue sous réserve de deux (2) exceptions à savoir, d’une part, la force majeure et, d’autre part, la nécessité de procéder à des réparations urgentes et nécessaires. Pour pouvoir invoquer ces exceptions, le locateur devra toutefois déployer ses meilleurs efforts pour rétablir la jouissance paisible dès que possible.

À noter, enfin, que la jouissance paisible peut résulter, outre des faits personnels du locateur, du fait de personnes ou de faits sous son contrôle. Ce sera, par exemple, le cas d’un locataire adjacent qui fait jouer sa musique à tue-tête et que le locateur laisse faire.

3. Le changement de forme ou de destination

À noter que ce concept peut être invoqué tant par le locateur que par le locataire contre son co-contractant. Un locataire qui change son usage ou qui cesse d’opérer change la destination de son local, sauf si le bail lui accorde expressément ce droit. Dans le cas du locateur, la conversion d’un édifice à bureaux en résidence pour personnes âgées constitue l’évidence même du changement de destination. Les possibilités sont nombreuses mais chaque cas doit être étudié au mérite. Une chose est certaine, les conséquences d’un changement de destination peuvent être catastrophiques. Qu’on se rappelle l’affaire Aéroports de Montréal c. Hôtel de l’Aéroport de Mirabel inc.; la Cour Supérieure et la Cour d’Appel ont conclu que le rapatriement des vols commerciaux de Mirabel à Dorval constituait, pour l’hôtel jouxtant cet aéroport, un changement de destination. Les dommages accordés dans cette affaire ont été de plusieurs millions de dollars.

Conclusion

Ces trois concepts ne sont pas bien compris de tous les locateurs, certains pensant que leur droit de propriété les autorise à faire ce que bon leur semble. Ils doivent toutefois réaliser que lorsqu’ils signent un bail avec un locataire, ils fournissent, en considération du loyer qu’ils reçoivent, un tout qui comprend un local et ce qui l’entoure et l’avantage. Le locateur et le locataire peuvent toutefois, contractuellement, s’entendre sur des modifications qui, autrement, pourraient constituer une atteinte à la jouissance paisible ou un changement de destination; par exemple, un locateur peut accepter que le locataire cesse d’opérer; un locataire peut accepter que le locateur enlève un étage d’espaces de stationnement dans un stationnement souterrain, ou qu’il construise un édifice susceptible de cacher sa belle vue sur le fleuve, etc. Le locateur devra toutefois exercer son droit de manière raisonnable et de bonne foi. À noter enfin que les tribunaux pourront refuser de donner raison à un locataire (surtout s’il est expérimenté) qui fait preuve d’aveuglement volontaire, c’est-à-dire qui, par exemple, refuse de faire des vérifications élémentaires.

Nous croyons qu’une meilleure compréhension de ces principes permettra aux locateurs et aux locataires de maintenir des relations plus harmonieuses et permettra aux rédacteurs de baux commerciaux de mieux comprendre la portée de certaines dispositions qu’ils rédigent et négocient parfois un peu trop rapidement.

Lorsque le nouveau Code civil du Québec (« CCQ ») entra en vigueur en janvier 1994, il contenait une nouvelle disposition qui laissa quelque peu perplexes les avocats en droit immobilier. Cette nouvelle disposition, l’article 1605, se lit comme suit :

« La résolution ou la résiliation du contrat peut avoir lieu sans poursuite judiciaire lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou qu’il ne l’a pas exécutée dans le délai fixé par la mise en demeure. »

Depuis lors, les praticiens du secteur de la location ont été forcés de conclure (surtout pour des raisons de prudence) que le bail d’un locataire défaillant ne pouvait être résilié sans l’intervention d’une cour de justice.

En avril 2003, la Cour d’appel du Québec s’est penchée à nouveau sur la question de la résiliation des baux dans l’affaire 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc. et al. (J.E. 2003-749). Cette décision jette de la lumière sur la portée de la règle générale nécessitant l’intervention de la Cour pour obtenir la résiliation d’un bail et semble ouvrir des avenues nouvelles pour les avocats en droit locatif.

Les faits de la cause sont simples. Un restaurateur avait fait défaut, à répétition, de payer son loyer. Le 17 mai 1999, le bailleur introduit une action devant la Cour supérieure demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et une condamnation à payer environ 24 000 $.

Trois jours plus tard, par lettre signifiée à 18 h 50, le bailleur avisait le locataire que le bail était résilié de droit et qu’il devait avoir quitté les lieux à midi le jour suivant. Le jour suivant, un huissier, un serrurier et un témoin pénétraient, autour de midi, dans les locaux du locataire et, en moins d’une heure, les serrures étaient changées et il était demandé aux clients présents de sortir. Ayant été forcé à vider les lieux, le locataire déposa une demande reconventionnelle en dommages-intérêts contre le bailleur.

Le bail contenait la clause suivante :

« À défaut par le locataire de payer le loyer à échoir en vertu du présent bail à chacune des échéances ci-dessus fixées, ou de remplir les conditions du présent bail et de tout renouvellement, ce dernier sera résolu de plein droit, à l’option du bailleur, sans prejudice au droit de ce dernier de recouvrer le loyer échu et à échoir en vertu du présent bail. »

La cour de première instance en vint à la conclusion que malgré la clause du bail relative à la résiliation automatique, le bailleur ne pouvait résilier le bail sans autorisation judiciaire. Elle statua que la décision Tag constituait un précédent d’application obligatoire même dans le cas où le droit à la résiliation automatique était prévu dans le bail. Elle résilia le bail en date du jugement, condamna le locataire à acquitter le loyer exigible jusqu’au moment où il avait été forcé de vider les lieux et condamna le bailleur au paiement de dommages-intérêts substantiels.

Sur la question de la résiliation automatique, la décision de la cour de première instance fut renversée en appel. La Cour d’appel fit une distinction entre le cas soumis et la décision Tag en déclarant que cette dernière ne faisait pas autorité lorsque le bail contient une clause accordant au bailleur le droit à une résiliation automatique en cas de défaut du locataire puisque le bail en question, dans l’affaire Tag, ne contenait pas une telle clause. La Cour jugea qu’elle n’avait pas de motif de conclure que la clause de résiliation automatique négociée par les parties était invalide. Elle déclara que, si un bailleur tente à tort de résilier un bail sans poursuite judiciaire, un tribunal peut ultérieurement sanctionner sa conduite dans le cadre d’une action en dommages intérêts intentée par le locataire. Selon la Cour, le contrôle judiciaire a posteriori était, dans ce contexte, tout aussi valide qu’un contrôle judiciaire a priori.
Cela étant dit, la Cour d’appel conclut toutefois que le bailleur avait fait deux erreurs :

(i) en introduisant une action en justice le 17 mai 1999, le bailleur avait fait son lit et ne pouvait changer d’avis et invoquer ensuite la clause de résiliation automatique. En vertu de l’article 1883 du CCQ, un locataire poursuivi en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, les sommes dues, les frais et les intérêts. En intentant une action contre le locataire, le bailleur lui avait ouvert droit à réparation et ne pouvait le reprendre;

(ii) de plus, même si la clause de résiliation automatique avait pu être invoquée validement, la conduite du bailleur aurait équivalu à l’exercice abusif de ses droits. Le délai entre le moment de l’avis de la résiliation imminente et le moment où il reprit possession des locaux était trop court.

La Cour d’appel, sous réserve de rajustements mineurs, confirma par conséquent la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts.

S’agit-il d’un changement majeur au droit régissant la location?

Oui et non. Dans certains cas, les bailleurs pourront reprendre possession des locaux plus rapidement. Lorsqu’un défaut est manifeste, quand il est clair que le locataire n’a pas de défense, cette nouvelle décision ouvre la porte à une conclusion rapide.

Toutefois, un bailleur devra agir avec prudence, autrement il pourrait bien aboutir en cour pour avoir à se défendre. En outre, après avoir reçu l’avis de résiliation, un locataire pourrait prendre les devants et introduire une instance en opposition de la résiliation et reporter l’éviction effective jusqu’à ce que les tribunaux aient tranché la question. Si cela se produit, rien n’aura été gagné au point de vue du bailleur.

Les jugements à venir pourraient aider à éclaircir ce qui peut et ne peut pas être fait. Voilà qui est à suivre. Dans l’intervalle, les bailleurs devraient être prudents lorsqu’ils invoquent l’article 1605 du CCQ. Avec ce récent jugement, la pratique québécoise se rapproche de celle ayant cours dans les ressorts de common law et les décisions rendues dans ces ressorts pourraient contenir des balises utiles.

Sur la foi du présent jugement, les bailleurs devraient revoir leurs formulaires de location standard afin de s’assurer qu’ils contiennent les « mots magiques ». Ils pourraient également demander à leurs locataires de renoncer aux dispositions de l’article 1883 du CCQ (bien qu’ils ne devraient pas entrer en jeu si la résiliation est exercée de manière appropriée en invoquant l’article 1605 du CCQ puisque l’article 1883 ne s’applique que dans le contexte d’un recours en résiliation judiciaire de bail).

Pour ce qui est des locataires, ils devront se rendre compte que lorsqu’un bail contient des stipulations permettant aux bailleurs de résilier de façon unilatérale le bail sans recours judiciaire, cela a véritablement un sens.

La présente décision a été rendue dans un contexte d’exploitation de détail. Pour ce qui est des baux industriels et de bureaux, le critère de caractère raisonnable pourrait être légèrement différent. Cela reste à démontrer.