Développements récents dans les baux commerciaux

Me Denis Paquin avocat associé chez Fasken Martineau et animateur du séminaire «Baux commerciaux : conclure une location sans imbroglio juridique!»

Devant l’envie pressante d’installer leur entreprise dans un emplacement que l’on suppose idéal, certaines personnes s’empressent de conclure le bail sans prendre le soin de bien analyser ses composantes. Cela équivaut à construire une maison sans se soucier de la qualité des matériaux que l’on utilise. À l’évidence, une telle construction court le risque de ne pas résister à l’épreuve du temps. Il n’en serait pas autrement pour les baux commerciaux dont la solidité s’apprécie à la teneur des clauses qu’ils contiennent. Plus ces clauses sont claires et précises, plus il est difficile pour une partie de contester leur validité devant les tribunaux afin de se soustraire de ses obligations. La jurisprudence admet de façon générale que les engagements clairement stipulés dans un bail commercial s’imposent aux parties même s’ils dérogent à certaines dispositions du code civil du Québec. Cependant, elle est portée à réviser exceptionnellement l’entente des parties dans les cas où il est possible de qualifier le bail de contrat d’adhésion. Trois décisions récentes illustrent ce constat.

Le principe de l’effet obligatoire du bail commercial

Dans l’affaire Benjannet c. Au P’tit Bar des Frangines1, la Cour d’appel a condamné les locataires à rembourser à leurs bailleurs la hausse de leurs primes d’assurances en raison de la nature des activités qu’ils exerçaient dans les lieux loués. En l’espèce, les locataires ont conclu un bail portant sur un immeuble antérieurement occupé par une boucherie-charcuterie en vue d’y exploiter un bar. Le bail contient une clause prévoyant que les bailleurs ont droit au remboursement de l’augmentation de leurs primes d’assurances par leurs locataires si celle-ci provenait de la violation des dispositions du bail ou de la nature des activités commerciales de ces derniers. L’arrêt relève qu’aucune des parties n’avait jugé utile de se renseigner auprès d’un assureur avant que celui-ci ne soit conclu. Ce n’est que bien après la signature du bail que les bailleurs ont informé leur assureur du changement de destination de leur établissement. Ils découvrent alors que leur assureur ne veut plus renouveler leur police d’assurance  et doivent au prix de gros efforts trouver un autre assureur. Contraints finalement de devoir faire face à une augmentation substantielle de leur prime, les bailleurs ont mis en demeure leurs locataires pour que ces derniers leur remboursent la partie excédentaire sur leur ancienne prime en se fondant sur la clause ci-dessus signalée. Saisie de l’interprétation de cette clause, la Cour d’appel a pris le contre-pied du jugement de première instance en considérant que celle-ci ne souffrait d’aucune ambiguïté et devait déployer tous ses effets.  En procédant ainsi, la Cour est restée dans le sillage de sa  jurisprudence antérieure qui reconnaissait déjà que les obligations entre un bailleur et un locataire sont avant tout régies par les clauses de leur bail. Ce n’est qu’en cas de silence de celui-ci que les dispositions supplétives de la loi trouvent application2 .

Mais c’est surtout dans l’affaire Karrum Realties Inc. c. Ama Invesments Inc. 3 que la mise en œuvre du principe de l’effet obligatoire de l’entente des parties se fait plus claire.  En l’espèce, le locataire (la société Ama Investments Inc.) ainsi que ses cautions (les représentants de la société Ama Investments Inc.) se sont engagés pour un bail de dix ans pour un local dans lequel ils comptent exploiter le commerce de vêtements. L’immeuble qui abrite ledit local compte d’autres locataires exploitant des activités commerciales à caractère sexuel. Malgré tout, le locataire a accepté de signer le contrat qui contient des clauses de reconnaissance et d’acception de cette situation ainsi que de non responsabilité du bailleur pour les dommages pouvant en résulter. Dans le contrat, il y a également une clause où le locataire reconnaît expressément, en substance, avoir bénéficié de l’assistance d’un conseiller juridique pour la négociation de chacune des clauses du bail et que celui-ci doit être considéré comme un contrat de gré à gré, et non comme un contrat d’adhésion. Peu de temps après avoir pris possession des locaux, le locataire est confronté à un problème gênant lié à la présence, aux abords de son commerce, de rabatteurs que les locataires voisins ont décidé de recruter pour solliciter la clientèle circulant à proximité. Après avoir tenté en vain d’obtenir la résolution de ce problème, le locataire, par l’intermédiaire de son représentant, a finalement réussi à céder le bail à un tiers qui voulait exploiter également un commerce de vêtements dans les locaux loués . La convention de cession à laquelle intervient le bailleur contient une clause qui stipule que le locataire ainsi ses cautions continuent d’être solidairement responsables de l’exécution des obligations en vertu du bail principal ainsi du paiement de tout loyer présent ou futur que le cessionnaire peut devoir au bailleur. L’arrêt nous apprend que le cessionnaire n’a pas finalement respecté ses engagements de payer le loyer convenu pour des raisons apparemment liées au même problème des rabatteurs et que lui et le bailleur ont conclu, sans l’intervention des cautions, une entente de résiliation du bail qui est toutefois conditionnelle à la signature d’une offre de bail par un autre tiers. Cette offre a été rejetée par le tiers, mais toutes les parties ont réussi à trouver un accord de résiliation du bail. Le bailleur poursuit cependant le locataire, le cessionnaire ainsi que leurs cautions pour les loyers impayés entre la date de la première entente de résiliation qui a avorté et celle de la signature de l’accord final.

La Cour d’appel infirme le jugement de première instance qui, pour débouter le bailleur de sa demande, a décidé d’une part, que l’intention évidente du bailleur d’annuler le bail et de substituer un locataire à un autre a créé un novation même si la transaction n’a pas abouti, et d’autre part qu’il est seul responsable de l’échec de cette transaction pour n’avoir pas pu assurer la jouissance paisible des lieux loués à tout nouveau locataire. Avant de démontrer que les circonstances susceptibles de présider à la novation ne sont pas présentes en l’espèce, la Cour a tenu à souligner que les parties à un bail commercial peuvent limiter les obligations du bailleur ayant trait à la jouissance paisible des lieux loués par l’ajout d’une clause explicite à cet effet. Elle ajoute que même si l’on assimilait ces clauses du bail à des clauses d’exonération de responsabilité, elles seraient néanmoins valides en l’absence d’une faute intentionnelle ou d’une faute lourde. Ce faisant, elle confirme la règle déjà bien établie que certaines obligations fondamentales prévues dans le Code civil du Québec ne sont d’ordre public que dans le cas du bail d’un logement résidentiel4 et pas dans le cas d’un bail commercial. Les parties à un bail commercial peuvent donc y déroger par contrat. Il faut comprendre toutefois qu’on parle de limitation et non de renonciation à la jouissance paisible. Les tribunaux vont examiner, dans chaque cas, l’étendue de la limitation pour s’assurer qu’elle est raisonnable dans les circonstances.

Par ailleurs, il conviendrait de noter, dans cette présente affaire, la clause par laquelle le locataire reconnaît que le bail doit être considéré comme un contrat de gré à gré et non comme un contrat d’adhésion. Cette clause n’a pas été discutée dans l’arrêt, mais elle pose le problème de la qualification du bail qui peut néanmoins jouer un rôle très important sur l’issue d’un litige en la matière. C’est cela nous allons voir maintenant.

L’exception du contrat d’adhésion

Dans l’affaire Boulevard Dodge Chrysler Jeep Inc. c. Daimler Chrysler Canada Inc. 5, la Cour supérieure du Québec devait trancher la question de savoir si, en l’espèce, les clauses d’exclusion de responsabilité incluses dans le sous-bail étaient valides et opposables au sous-locataire. Les faits sont simples mais assez curieux. Le manufacturier Daimler Chrysler Canada (ci-après «Daimler») a vendu une concession automobile qu’il venait de racheter et réalise bien plus tard qu’il avait omis, par erreur, de faire signer le sous-bail au nouveau concessionnaire, Boulevard Dodge Chrysler Jeep (ci-après «Boulevard»), pour son occupation des locaux dont il est lui-même locataire. Les représentants de Boulevard sont alors invités à se présenter pour corriger cette  irrégularité et c’est dans ce contexte que le sous-bail est signé. Cependant un litige va naître entre les parties lorsque, quelques années plus tard, le toit de l’immeuble sous-loué a coulé en raison de défectuosités pour lesquelles Boulevard se serait déjà plaint auprès de Daimler et du propriétaire. Prétendant avoir subi des dommages, Boulevard poursuit Daimler et le propriétaire en réparation. La question de la qualification du sous-bail intervenu entre Daimler et Boulevard se trouve dès lors au cœur du débat. La Cour relève en effet que le fait de qualifier le sous-bail de contrat d’adhésion a des conséquences importantes puisque cela rend applicables les dispositions du Code civil du Québec sur les clauses abusives. Après une analyse rigoureuse de toutes les données de la cause, elle établit que le sous-bail en question est un contrat d’adhésion et que certaines clauses par lesquelles le manufacturier se décharge de sa responsabilité dénaturent le contrat de bail dans le sens défini au Code civil du Québec. Elle décide en conséquence que ces clauses sont inopposables au sous-locataire.

Se poser la question de savoir si un bail commercial peut être qualifié de contrat d’adhésion n’est pas nouveau en jurisprudence 6. De ce point de vue, le jugement de la Cour supérieure n’apporte aucune originalité, mais il présente le mérite de poser un raisonnement assez clair pour démontrer le rôle salvateur de cette qualification pour certains locataires en détresse. Encore là, il n’y a que peu de baux commerciaux qui se qualifient de contrat d’adhésion. Les faits particuliers au dossier doivent ne pas être équivoques.

Pour apprendre davantage sur les baux commerciaux, ne manquez pas notre prochain séminaire intitulé «Baux commerciaux: conclure une location sans imbroglio juridique!» animé par Me Denis Paquin qui aura lieu les 1 et 2 novembre 2007 en collaboration avec le Centre de formation des cadres et des dirigeants de HEC Montréal.

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