Situation actuelle

En 1989, 9074-9508 Québec Inc. (« 9074 ») loue pour 20 ans un local pour y opérer un restaurant.  Le bailleur, Location Les Développements Iberville Ltée (« Iberville »), exige un cautionnement de Michel Mecteau (« Mecteau »), l’homme derrière 9074.  Cinq ans plus tard, 9074 sous-loue le restaurant à 3090-0591 Québec Inc. (« 3090 ») avec le consentement du bailleur qui exige le cautionnement du président de 3090, monsieur Donald Gagnon (« Gagnon »), puisque la compagnie est nouvellement incorporée et n’a pas d’actifs.  Devant le peu de succès de son opération, Gagnon vend les actions de 3090 à cinq membres de la famille Ben Larbi (« Ben Larbi ») en décembre 1996, sans en aviser 9074 ni Mecteau.  Ben Larbi opère le restaurant jusqu’en janvier 2004.  Pendant presque toute cette période, il a été en défaut de quelques jours dans le paiement du loyer.  Vers la fin de 2003 la situation se détériore sérieusement et c’est à ce moment que Iberville contacte Mecteau et Gagnon pour leur faire part de la situation.  Chacun de Mecteau et Gagnon paie l’équivalent de un (1) mois de loyer dû, sans plus.  Au printemps 2004, une action est intentée, Iberville réclame plus de 16 000 $ et le nouvel acquéreur de la propriété réclame de son côté plus de 92 000 $ de 9074, Mecteau et Gagnon (3090 ayant, entre temps, fait cession de ses biens).

La défense des défendeurs repose sur cinq éléments :

1. Mecteau et Gagnon soutiennent qu’il y a eu extinction de leur cautionnement par voie de novation par changement de débiteur.  En effet, puisque Ben Larbi a été régulièrement en défaut, en payant son loyer en retard, sans que Iberville ne contacte les cautions, if faut en déduire que Iberville a décidé de n’avoir que Ben Larbi comme débiteur.  Même si la novation peut être tacite et s’inférer des circonstances et du comportement du créancier, elle ne se présume pas et doit être claire et non équivoque.  Le fait que Iberville n’ait pas contacté les cautions pour des retards répétitifs de quelques jours dans le paiement du loyer ne constitue pas, selon l’honorable juge Jean Bouchard, une intention claire et non équivoque de la part du bailleur de libérer les défendeurs.  D’ailleurs, lorsque la situation est devenue critique, les cautions ont été contactées.  Ce moyen de défense est donc rejeté.
2. Mecteau plaide également que Iberville n’a pas rempli son obligation d’information en ne l’ayant pas avisé de ce que Ben Larbi payait son loyer en retard.  L’article 2345 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») oblige seulement à répondre à une demande d’information de la caution.  Dans le présent cas, il n’y a eu aucune telle demande.  Le tribunal ajoute :  « Même en considérant que le créancier a un devoir général d’informer la caution en vertu du principe de la bonne foi (art. 1375 C.c.Q.), le Tribunal ne croit pas que le comportement en l’espèce de Iberville à cet égard est fautif et doit être sanctionné ».
3. Mecteau invoque enfin que Iberville ne peut le poursuivre parce que dans le formulaire « Reconnaissance du locataire et certificat d’estoppel » (le « Certificat ») qui lui a été soumis par Iberville, il est écrit que « le locataire n’est pas en défaut aux termes du bail » et que « les paiements sont à jour et sans défaut ».  Ce Certificat a été envoyé un mois après le début des procédures.  Iberville explique cette erreur du fait que, vendant plusieurs propriétés à la fois, elle envoyait un très grand nombre de certificats de locataires et celui-ci s’est glissé par erreur parmi les autres.  Le tribunal accepte cette explication et rejette l’argument de Mecteau.
4. Gagnon plaide, de son côté, qu’il n’a pas cautionné la sous-location (la convention ne contient aucun texte relativement à un cautionnement) et que, si c’est le cas, il s’agit d’une erreur.  Gagnon a signé la convention de sous-location en deux endroits dont l’un précisait « caution ».  Un homme d’affaires d’expérience qui signe un document deux fois et qui lit le mot « caution » ne peut se cacher derrière le fait que le document ne contient pas de texte spécifique de cautionnement.  Si Gagnon s’est réellement trompé sur la nature du document qu’il a signé, le tribunal considère que cette erreur est inexcusable et ne constitue pas un vice de consentement en vertu de l’article 1400 C.c.Q.
5. Gagnon invoque enfin l’article 2363 C.c.Q. à l’effet que le cautionnement attaché à l’exercice de fonctions particulières prend fin lorsque cessent ces fonctions.  Cette disposition peut être invoquée, et aucun avis n’est requis, à la condition que la caution puisse prouver que son cautionnement a été consenti en raison de la fonction qu’elle exerce.  Il ressort de l’interrogatoire du représentant de Iberville qu’il est courant pour elle d’exiger le cautionnement d’un dirigeant d’une compagnie débitrice surtout si celle-ci n’a aucun actif, comme c’est le cas pour 3090.  En conséquence, lorsque Gagnon a vendu ses actions à Ben Larbi, il a cessé d’être président et son cautionnement a pris fin. La Cour a toutefois réservé les droits de 9074 et de Mecteau contre Gagnon puisque ce dernier ne les a pas avisés de ce qu’il vendait ses actions.  Mecteau avait intérêt à savoir contre qui ses recours pourraient être intentés advenant que le bailleur invoque le cautionnement de Mecteau, d’autant plus que ce dernier avait confiance en Gagnon à qui il avait déjà vendu un autre restaurant.
6. Mecteau et Gagnon demandent également le rejet du recours parce que les demanderesses n’ont pas mitigé leurs dommages en cherchant à relouer le local.  Si Iberville n’a pas été en mesure de mitiger ses dommages compte tenu de la courte période entre la fermeture du commerce de Ben Larbi et la vente de la propriété par Iberville, tel n’est pas le cas pour Riocan Acquisitions Inc. (« Riocan »).  En effet, pendant environ six mois en 2004, Mecteau et Gagnon ont, par l’intermédiaire d’un courtier, essayé de trouver un nouveau locataire (la dizaine de candidats proposés par le courtier ont tous été refusés par Riocan pour diverses raisons).  Pendant ce temps Riocan n’a rien fait.  Ce n’est qu’en décembre 2004 que Riocan a installé une affiche et a entrepris des démarches pour louer l’espace.  Compte tenu que 18 mois plus tard, au moment de l’audition, le local n’avait toujours pas été loué, le défaut de Riocan de mitiger ses dommages est « relatif »; le Tribunal ne réduira la réclamation de Riocan que de l’équivalent de deux mois de loyer.

Conclusion

Un cautionnement, pour un individu ou une entreprise, est un engagement important.  Toutefois, c’est une obligation difficile à cerner, tant pour celui qui cautionne que pour celui qui en bénéficie, compte tenu de la multitude de scénarios qui peuvent apparaître à tout moment.  Les relations entre les divers intervenants sont complexes et peuvent se modifier dans le temps.  Nous avons vu, dans le présent dossier, une situation où les demanderesses font appel à des cautionnements signés sept et dix ans plus tôt.  Compte tenu de l’évolution du dossier, chaque défendeur avait des éléments de défense particuliers.  Deux ont d’ailleurs été libérés, Gagnon parce que son cautionnement était attaché à l’exercice de fonctions particulières et 3090 parce qu’elle a fait cession de ses biens.  On retrouve aussi un autre niveau de problématique :  les rapports des cautions entre elles.  Tout cet enchevêtrement peut signifier de nombreuses visites au tribunal. Que l’on demande ou que l’on accorde un cautionnement, et un cautionnement peut s’appliquer dans toutes sortes de contrats et d’obligations, il faut, de part et d’autre, essayer d’en préciser les paramètres le plus précisément possible compte tenu des scénarios envisageables pour éviter, dans un cas, d’avoir une garantie vide et, dans l’autre, d’avoir de mauvaises surprises.

Pour en apprendre davantage au sujet des baux commerciaux ne manquez notre prochaine formation sur le sujet intitulée «Baux commerciaux: conclure une location sans imbroglio juridique!»