La primauté de l’intention des parties face au contrat écrit

Me Gilles Thibault, avocat
Auteur du Formulaire de droit commercial et
animateur au séminaire de Contrats d'affaires

De nombreux contrats contiennent une clause indiquant que cet écrit constitue la totalité et l’intégralité de l’entente entre les parties en plus de conférer préséance à celui-ci sur toute entente verbale ou écrite intervenue avant sa signature.  Cette clause, à l’instar de l’article 2863 C.c.Q.,  sert ainsi à fermer la porte à toute revendication de la part d’une partie à l’effet que le contrat ne reflète pas adéquatement l’intention des parties.  Bien que cette clause produise généralement un tel effet, la Cour d’Appel du Québec vient tout juste de rendre une décision nous rappelant que même un écrit qui semble clair quant à l’intention des parties peut être contredit avec succès par une partie à ce contrat.

Faits

Dans l’affaire Coopérative des consommateurs de Ste-Foy c. Sobeys Québec Inc.,(C.A. EYB 2005 98532) le différend portait sur une variation de contenu d’un deuxième sous-bail entre les mêmes parties par rapport au premier sous-bail.  Cette variation portait sur une clause monétaire importante, à savoir :  le retrait d’une disposition traitant de la non-déductibilité de la part proportionnelle du sous-locataire (Coop) de la taxe sur immeuble non-résidentiel (TINR) contre le loyer à pourcentage payable, par l’entremise du locataire (Sobeys), au propriétéaire de l’immeuble.

La Coop qui avait, suite à la conclusion du second sous-bail, continué de payer sa part proportionnelle de cette taxe sans la déduire du loyer à pourcentage apparaissant dans le premier sous-bail, décida de réclamer les sommes ainsi payées en trop à Sobeys.  Cette réclamation vint à la suite d’un rapport de ses vérificateurs indiquant que la clause de non-déductibilité avait été retranchée du second sous-bail.

Sobeys n’acquiesçant pas à la réclamation de la Coop, celle-ci décida de s’en remettre aux tribunaux en argumentant que le second sous-bail constituait, de par le retrait de cette clause, un écrit clair quant à l’intention des parties à cet égard.  Le juge de première instance ayant acquiescé à cette réclamation de la Coop (REJB 2003-40122), Sobeys porta sa cause en appel au motif qu’il s’agissait certes d’un écrit clair mais pas exact quant à l’intention des parties qui était plutôt de reconduire tel quel le premier sous-bail, y compris la clause de non-déductibilité.

Droit applicable

Les règles de droit applicables à un tel litige auxquelles la Cour d’Appel s’est intéressée pour trancher cette affaire se regroupent en deux blocs, à savoir :  d’une part, les règles propres à l’interprétation d’un contrat traitant de la recherche de l’intention des parties (art. 1425 à 1428 C.c.Q.) et, d’autre part, les règles de preuve permettant la découverte de cette intention (2863 à 2865 C.c.Q.).

Intention des parties

En ce qui concerne l’intention des parties, la Cour d’Appel cite textuellement les articles 1425 et 1426 du Code civil du Québec qui consacrent la primauté de la volonté réelle sur la volonté déclarée.  Ces articles énoncent :

1425 C.c.Q.

Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés.

1426 C.c.Q.

On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donné ou qu’il peut avoir reçu ainsi que des usages.

Moyens de preuve

Ayant établi ce principe directeur sur lequel elle entend statuer cette affaire, la Cour d’Appel s’intéresse ensuite aux moyens reconnus par les articles 2863 à 2865 C.c.Q. pour prouver cette réelle intention, qui se lisent comme suit :

2863 C.c.Q.

Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve.

2864 C.c.Q.

Le preuve par témoignage est admise lorsqu’il s’agit d’interpréter un écrit, de compléter un écrit manifestement incomplet ou d’attaquer la validité de l’acte juridique qu’il constate.

2865 C.c.Q.

Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué.

Décision

En observant :

1. que l’article 2863 C.c.Q. n’est pas d’ordre public;


2. que les témoignages entendus tendaient à confirmer la version de Sobeys; et


3. que, d’autre part, les circonstances entourant la conclusion du deuxième sous-bail, notamment le paiement, sans objection, par Coop de la somme réclamée par Sobeys à la suite de la signature de ce sous-bail, témoignaient davantage d’une intention de reconduire tel quel le premier sous-bail, incluant la clause de non-déductibilité qui avait pourtant été retranchée, sujet toutefois à certains ajustements spécifiques au nouvel espace loué;

la Cour d’Appel en vint donc à la conclusion, malgré un écrit clair qui ne contenait pas cette clause de non-déductibilité, d’accueillir l’appel de Sobeys et de rejeter la réclamation jugée non-fondée de la Coop.

Observations

Cette décision illustre fort bien, selon nous, l’importance d’utiliser un préambule dans un contrat d’affaires pour fournir une preuve de l’intention réelle des parties à un contrat tel qu’expliqué dans une de nos chroniques antérieures.

En effet, on peut facilement imaginer, dans le cas sous étude, l’impact qu’une simple clause dans un préambule, mentionnant que les parties souhaitaient reconduire, dans le second sous-bail, l’ensemble des clauses du premier sous-bail, sujet à quelques ajustements spécifiques au nouvel espace seulement, aurait pu avoir dans cette affaire.

Ce genre de mention, ayant pour effet d’éliminer tout doute à cet égard, aurait sans doute tué dans l’œuf toute prétention contraire de la part de la Coop, d’où notre affirmation qu’un préambule, prenant le soin de circonscrire clairement l’intention des parties à un contrat, vaut son pesant d’or quand on tient compte des coûts importants engagés par les parties pour débattre, après le fait, d’une intention commune dénoncée.

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