La bonne foi, la
jouissance paisible et le changement de destination
: trio explosif dans le bail commercial
Me
Denis Paquin, avocat
Associé chez Fasken
Martineau
Dans
la majorité des réclamations de
locataires commerciaux contre leur locateur, le
demandeur appuie sa réclamation sur un
ou plusieurs des trois concepts indiqués
dans le titre du présent article. Essayons
de définir chacun de ces concepts et d’en
circonscrire la portée.
1. Bonne foi
Les articles 6, 7 et 1375
du Code Civil du Québec, qui imposent
l’obligation d’agir de bonne foi,
sont régulièrement cités
lorsque l’absence de bonne foi est invoquée.
L’exemple typique du
locateur de mauvaise foi est celui qui dit ou
promet à son locataire quelque chose en
sachant que c’est faux. Il en sera de même
de celui qui cache une information au locataire,
sachant que cette information aurait affecté
la décision du locataire de louer ou de
payer le loyer convenu. On pense, par exemple,
au locateur qui cache à un locataire potentiel
le manque d’isolation d’un local ou
la présence d’odeurs douteuses.
Un autre volet de la mauvaise foi,
c’est de faire ou ne pas faire quelque chose
en sachant que cela aura un impact négatif
important pour le locataire. Ce sera le cas du
locateur qui, profitant de l’absence de
son locataire commercial, décide de procéder
à la conversion de son édifice en
résidence pour personnes âgées.
À noter qu’il s’agit également
d’un changement de destination mais on remarquera
que la bonne foi, la jouissance paisible et le
changement de destination sont des concepts qui
se recoupent régulièrement.
Il y a donc dans l’absence
de bonne foi une « intention malveillante
». Cependant, il y a parfois, dans les arguments
de vente, de petits mensonges qui ne constitueraient
pas une absence de bonne foi, soit parce qu’il
s’agit d’allégués qu’un
locataire prudent aurait dû vérifier
ou parce qu’il s’agit d’éléments
mineurs dans le dossier.
À noter enfin qu’un
locateur de mauvaise foi, ne pourra invoquer la
clause d’exonération de responsabilité
contenue dans son bail.
2. La jouissance paisible
L’article 1854 du Code Civil
du Québec le dit, le locateur doit procurer
au locataire la jouissance paisible pendant toute
la durée du bail. On parle ici d’une
question de faits et non plus d’intention.
À noter que la jouissance
paisible ne se limite pas aux lieux loués.
Bien sûr, si le locateur ne fournit pas
l’accès ou le chauffage aux lieux
loués, il ne procure pas la jouissance
paisible à son locataire. Les tribunaux
ont toutefois, depuis longtemps, confirmé
que la jouissance paisible s’étend
aux « accessoires », comme, par exemple,
les espaces de stationnement existant au moment
de la signature du bail ou le hall d’entrée
qui témoigne, en date de signature du bail,
de la réussite et du prestige des occupants
de l’édifice. Encore une fois, on
retrouve le concept de changement de destination
qui est une des composantes importantes de la
jouissance paisible.
Cette obligation du locateur est
absolue sous réserve de deux (2) exceptions
à savoir, d’une part, la force majeure
et, d’autre part, la nécessité
de procéder à des réparations
urgentes et nécessaires. Pour pouvoir invoquer
ces exceptions, le locateur devra toutefois déployer
ses meilleurs efforts pour rétablir la
jouissance paisible dès que possible.
À noter, enfin, que la jouissance
paisible peut résulter, outre des faits
personnels du locateur, du fait de personnes ou
de faits sous son contrôle. Ce sera, par
exemple, le cas d’un locataire adjacent
qui fait jouer sa musique à tue-tête
et que le locateur laisse faire.
3. Le changement de forme
ou de destination
À noter que ce concept peut
être invoqué tant par le locateur
que par le locataire contre son co-contractant.
Un locataire qui change son usage ou qui cesse
d’opérer change la destination de
son local, sauf si le bail lui accorde expressément
ce droit. Dans le cas du locateur, la conversion
d’un édifice à bureaux en
résidence pour personnes âgées
constitue l’évidence même du
changement de destination. Les possibilités
sont nombreuses mais chaque cas doit être
étudié au mérite. Une chose
est certaine, les conséquences d’un
changement de destination peuvent être catastrophiques.
Qu’on se rappelle l’affaire Aéroports
de Montréal c. Hôtel de l’Aéroport
de Mirabel inc.; la Cour Supérieure et
la Cour d’Appel ont conclu que le rapatriement
des vols commerciaux de Mirabel à Dorval
constituait, pour l’hôtel jouxtant
cet aéroport, un changement de destination.
Les dommages accordés dans cette affaire
ont été de plusieurs millions de
dollars.
Conclusion
Ces trois concepts ne sont pas
bien compris de tous les locateurs, certains pensant
que leur droit de propriété les
autorise à faire ce que bon leur semble.
Ils doivent toutefois réaliser que lorsqu’ils
signent un bail avec un locataire, ils fournissent,
en considération du loyer qu’ils
reçoivent, un tout qui comprend un local
et ce qui l’entoure et l’avantage.
Le locateur et le locataire peuvent toutefois,
contractuellement, s’entendre sur des modifications
qui, autrement, pourraient constituer une atteinte
à la jouissance paisible ou un changement
de destination; par exemple, un locateur peut
accepter que le locataire cesse d’opérer;
un locataire peut accepter que le locateur enlève
un étage d’espaces de stationnement
dans un stationnement souterrain, ou qu’il
construise un édifice susceptible de cacher
sa belle vue sur le fleuve, etc. Le locateur devra
toutefois exercer son droit de manière
raisonnable et de bonne foi. À noter enfin
que les tribunaux pourront refuser de donner raison
à un locataire (surtout s’il est
expérimenté) qui fait preuve d’aveuglement
volontaire, c’est-à-dire qui, par
exemple, refuse de faire des vérifications
élémentaires.
Nous croyons qu’une meilleure
compréhension de ces principes permettra
aux locateurs et aux locataires de maintenir des
relations plus harmonieuses et permettra aux rédacteurs
de baux commerciaux de mieux comprendre la portée
de certaines dispositions qu’ils rédigent
et négocient parfois un peu trop rapidement.
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