Droits des copropriétaires d'un brevet d'invention : vive la différence québécoise

Par Mes Christian Bolduc et Harvey Auerback*

*avocats chez Smart & Biggar (Haut de la page)

Note 1 : L.R.C. 1985, ch. P-4. (Retour au texte)

Note 2 : Marchand c. Peloquin (1978), 45 C.P.R. (2d) 48 p. 62 (C.A. Que.). (Retour au texte)

Note 3 : Code civil du Québec (C.c.Q.), art. 1016. (Retour au texte)

Note 4 : Forget c. Specialty Tools of Canada inc. (1995), 62 C.P.R. (3d) 537 à 545-546 (C.A. C.B.). (Retour au texte)

Note 5 : Idem. p. 537 à 542.; Supra note 2. (Retour au texte)

Note 6 : Supra note 4, p. 537 à 542; C.c.Q. art. 1015. (Retour au texte)

Note 7 : C.c.Q. art. 1022. (Retour au texte)

Note 8 : C.c.Q. art. 1033. (Retour au texte)

Note 9 : C.c.Q. art. 1018. (Retour au texte)

Note 10 : C.c.Q. art. 1015. (Retour au texte)

Note 11 : C.c.Q. art. 1020. (Retour au texte)

Note 12 : Supra note 4, p. 537 à 544. (Retour au texte)

 

Le bail commercial : Un actif ou un passif ?

Par Me Denis Paquin**

Beaucoup d’entreprises, et pas nécessairement les moins sophistiquées, signent des baux à long terme après n’avoir examiné attentivement que les loyers payables, les autres dispositions constituant, selon elles, des clauses relativement standards visant à rembourser le locateur pour les coûts qu’il encourt, à encadrer les opérations de l’ensemble des locataires et à prévoir les conséquences d’un défaut du locataire.

Pourtant, ces entrepreneurs vous confirmeront que le loyer constitue, avec les salaires, le poste de dépense le plus important de l’entreprise. Un bail commercial constitue bien sûr un poste de dépenses; ce poste peut être assez bien contrôlé ou laissé à la merci du locateur, il peut également être un actif permettant à l’entreprise de s’adapter, selon ses besoins.

Actif ou passif? Voilà la question.

Regardons certaines situations qui, pour un locateur ou pour un locataire, peuvent faire en sorte qu’un bail soit un actif ou un passif.

A. L’espace loué et la durée

La règle de base veut qu’un locataire loue un local donné pendant une durée fixe. Le locataire bonifiera sa situation s’il peut se donner de la flexibilité en regard de ces deux composantes de base. Par exemple, au niveau de la durée, il se négociera des options de renouvellement; s’il a un pouvoir de négociation, il pourra même faire en sorte que ces options soient pour des durées flexibles. Il pourra également se donner une certaine latitude en prévoyant un droit de résiliation à certaines périodes pour une partie ou l’ensemble des lieux loués, moyennant une indemnité payable au locateur. Ces différents éléments qui se greffent à la durée peuvent donc permettre au locataire une continuité d’opération dans un local donné (ce qui est très important s’il se bâtit un achalandage) et il pourra également, à l’inverse, prévoir la possibilité de se libérer de son contrat advenant que, pour une raison ou une autre, ce local ne soit plus approprié.

Le locateur, de son côté, voudra des engagements fermes ou, advenant l’acceptation d’un droit de résiliation, une indemnité de résiliation qui tient compte, entre autres, des investissements qu’il aura effectués, des expectatives de revenu et du risque de se retrouver sans loyer pour une période de temps. Le locateur voudra également qu’il y ait une longue période entre l’exercice du droit de résiliation et la date effective de résiliation pour avoir le plus de temps possible pour trouver un nouvel occupant, ce qui pourra rendre payante cette résiliation anticipée. Il voudra également se donner le droit de reprendre le bail dans certaines circonstances où il appert que le locataire n’attache plus d’importance au bail comme, par exemple, s’il cesse d’occuper une certaine portion du local (même s’il continue de payer son loyer) ou s’il souhaite céder son bail ou sous-louer son espace. En regard de ce dernier élément, la clause de cession et de sous-location peut constituer un outil intéressant pour les parties permettant de s’ajuster aux besoins des uns et des autres.

Au niveau de la configuration de l’espace loué, le locataire prudent qui signe un bail à long terme pourra vouloir se donner la possibilité d’agrandir ou de rétrocéder une portion de son espace à certaines périodes et selon certaines modalités. Il pourra également vouloir la possibilité de louer des espaces adjacents qui deviendraient disponibles. Le locateur qui a une bonne relation avec son locataire et qui est satisfait de sa capacité de rencontrer ses obligations, financières et autres, pourra y voir un intérêt à la condition, d’une part, qu’il puisse obtenir le même rendement financier que s’il louait cet espace à un tiers et, d’une autre part, qu’il ne soit pas obligé de « geler » un espace vide pour le locataire. Si le local peut s’adapter aux besoins du locataire, ce dernier en tirera bénéfice puisqu’il pourra adapter son espace en fonction de ses besoins et éviter les tracas et les coûts reliés à un déménagement. Le locateur pourra également faire en sorte que cette flexibilité ne lui coûte rien et lui permette de conserver un locataire profitable pendant de longues années.

Évidemment, en regard de chacun de ces éléments, autant les parties peuvent bonifier leur bail et en faire un actif, autant par une mauvaise négociation et rédaction peuvent-ils se retrouver avec un boulet qui vient affecter négativement la valeur de leur bail.

B. Loyer

Tel que mentionné dans l’introduction, certaines personnes se contentent de regarder le montant du loyer de base; si le montant annuel au pied carré est satisfaisant, la transaction est conclue. D’une part, la superficie indiquée au bail est-elle la superficie réelle, est-ce que le mesurage a été fait selon les normes du bail?

Mais le loyer de base n’est pas tout. Il y a, bien sûr, pour les baux de commerces de détail, la composante de loyer à pourcentage. Mais il y a surtout, dans le cas de tout bail net, le loyer additionnel qui, dans certains cas, peut être plus élevé que le loyer de base. Pour qu’un bail constitue un actif, un locataire devra s’assurer que certaines dépenses soient exclues ou déduites du loyer additionnel. Il semble évident que si un locateur souhaite construire une nouvelle structure sur sa propriété ou agrandir un édifice existant, ces coûts ne devraient pas être rechargés aux locataires. Pourtant, il arrive souvent que ces dépenses ne soient pas exclues des frais d’opérations et que certains locateurs « se financent » à même leur locataire. Si un locateur encourre une dépense qui est par la suite remboursée par le biais d’une indemnité d’assurance, ce remboursement devrait venir s’appliquer contre la dépense et réduire les frais d’opérations. Il arrive fréquemment que cette déduction ne soit jamais faite. Bref, un locataire prudent ne signera pas un chèque en blanc en regard du loyer additionnel puisqu’il est clair que pour certains locateurs, la composante « loyer additionnel » constitue un centre de profit.

Du point de vue du locateur, son bail constituera un actif si le loyer additionnel permet de recharger tous les coûts reliés à l’opération de la propriété. Tout manque à gagner viendra affecter la valeur de la propriété.

C. Opérations

Un locataire qui s’engagerait à opérer un commerce pendant dix ans uniquement pour la vente de sacs à main en cuir de couleur noire pourrait difficilement invoquer que son bail constitue un actif. Il s’agit évidemment une caricature mais elle illustre bien que, plus le locataire dispose d’une flexibilité lui permettant d’adapter ses opérations dans le temps, lui permettant, dans certains cas de limiter ou de restreindre la compétition, de s’assurer d’une visibilité, d’un accès, d’un stationnement, etc., avantageux, plus il pourra se vanter d’avoir un bail qui constitue un actif. Toutes ces clauses sont délicates et dépendent grandement du pouvoir de négociation de chacun. Mais un locataire se doit de prévoir ses besoins et de faire en sorte que le bail lui permette de s’adapter, tout en reconnaissant que le locateur a, de son côté, intérêt à ce que les opérations de chacun soient bien délimitées.

Un bail qui constitue un actif pour les deux parties permettra au locataire de s’adapter raisonnablement selon ses besoins tout en laissant au locateur les coudées franches quant à l’opération du reste de la propriété. Il s’agit là d’un équilibre difficile à atteindre puisqu’il suppose un pouvoir de négociation à peu près égal. Plus on s’éloigne de cet équilibre, plus le bail devient un actif pour une des parties et un passif pour l’autre. Certains locataires puissants contrôlent la propriété de leur locateur comme si elle leur appartenait. À l’opposé, certains baux prévoient que l’opération du locataire ne changera pas d’un iota. L’ensemble de ces dispositions doit être analysé attentivement, quel que soit le pouvoir de négociation de l’un ou de l’autre. Si une partie voit son bail comme étant un carcan, les relations risquant d’être houleuses en permanence puisque cette partie fera tout ce qu’elle peut pour améliorer sa situation. À l’opposé, un bail bien négocié et qui fait l’affaire des deux parties risque fort de rester dans un classeur pendant toute la durée.

Conclusion

Le bail commercial constitue pour le locataire un de ses postes de dépenses les plus importants. Un bail contient des chiffres que l’on voit, mais contient également des chiffres que l’on ne voit pas. Dans le cas du locateur, la valeur de sa propriété commerciale repose en très grande partie sur la valeur de ses baux. Des baux bien rédigés, des baux qui s’harmonisent les uns par rapport aux autres, voilà un gage d’une bonne valeur de revente. Le bail commercial peut définitivement être un actif, et même un actif de grande valeur. Il peut, à l’opposé, constituer un boulet, un passif qui aura une répercussion négative sur les opérations du locateur ou du locataire et, sur sa faculté de s’adapter à son marché. Un bail qui étouffe, que ce soit au niveau économique ou opérationnel est susceptible de coûter cher aux parties, en argent, en temps et en énergie puisque les disputes, les contestations et les recours seront fréquents.

Un loyer de base attirant n’est pas une garantie d’un bon bail tout comme une voiture rutilante n’est pas synonyme d’une voiture de qualité. Pour un bail commercial, comme pour tout autre contrat, il faut aller au-delà des apparences.

 

**avocat et associé chez Fasken Martineau DuMoulin s.r.l. (Haut de la page)