Dans le domaine immobilier, il se présente parfois des situations où le propriétaire d’un immeuble souhaite assurer le développement de celui-ci, sans pour autant être celui qui le réalise. Inversement, il peut se présenter des situations où un développeur souhaite mettre en valeur un site quelconque, sans pour autant avoir les moyens d’acquérir celui-ci. Dans les deux cas, compte tenu des coûts généralement associées à un développement immobilier, il importe à celui qui réalisera un tel développement d’amortir son investissement et de rentabiliser celui-ci sur une assez longue période à l’instar d’un propriétaire immobilier. Parmi les principaux scénarios à considérer comme encadrement juridique d’une telle opération, il y a le bail avec permission de construire, qui fera l’objet d’un document ultérieur; et le bail emphytéotique, régi par le Code civil du Québec (voir fiche technique).
Nous tenons à vous préciser que, selon l’auteur François Frenette (voir fiche technique), l’expression «bail emphytéotique» utilisée dans la pratique, serait mal employée ou plutôt inappropriée:
«[…] la très grande majorité des conventions d’emphytéose, sinon la totalité, portent l’étiquette inappropriée et trompeuse de bail emphytéotique. Qui plus est, ces contrats sont rédigés suivant les formules traditionnellement usitées en matière de louage».
Pour en apprendre davantage sur les aspects fondamentaux de l’emphytéose, nous référons le lecteur au document E06.005 du présent ouvrage.
Le document qui suit propose le cadre juridique d’une telle opération.
Le bail emphytéotique est l’instrument juridique par lequel une personne dénommée LE NU-PROPRIÉTAIRE, transfert ses droits de propriété sur un immeuble pour une période donnée, à une autre personne dénommée L’EMPHYTÉOTE moyennant une contrepartie qui implique notamment l’obligation de contribuer une certaine valeur ajoutée à l’immeuble qui fait l’objet d’un droit d’emphytéose.
L’emphytéose se veut un régime hybride de propriété dans le temps, impliquant une alternance de droits actifs et passifs. Le bail emphytéotique est souvent utilisé pour permettre le développement des Terres de la Couronne fédérale ou provinciale, qui doivent demeurer du domaine public et qui peuvent cependant s’accommoder d’un certain développement qui les met davantage en valeur (parcs, installations portuaires, etc.). Par extension, ce type de contrat peut également être mis en service dans une foule de situations analogues impliquant le domaine privé, où figurent les mêmes impératifs économiques et juridiques.
0.00 INTERPRÉTATION
0.01 Terminologie
0.01.01 Améliorations
0.01.02 Assurances
0.01.03 Charges foncières
0.01.04 Contrat ou Contrat emphytéotique
0.01.05 Destruction totale
0.01.06 Durée complète
0.01.07 Durée initiale
0.01.08 Emphytéose
0.01.09 Emphytéote
0.01.10 Frais d'exploitation
0.01.11 Inclusions
0.01.12 Exclusions
0.01.13 Immeuble
0.01.14 Loyer
0.01.15 Nu-propriétaire
0.01.16 Offre
0.01.17 Représentants légaux
0.01.18 Stipulations essentielles
0.01.19 Superficie de l’Immeuble
0.01.20 Superficie totale
0.01.21 Taux préférentiel
0.02 Préséance
0.03 Juridiction
0.03.01 Assujettissement
0.03.02 Présomption
0.03.03 Adaptation
0.03.04 Continuation ou annulation
0.04 Généralités
0.04.01 Délais
0.04.02 Cumul
0.04.03 Devises canadiennes
0.04.04 Genre et nombre
0.04.05 Titres
1.00 L'EMPHYTÉOSE
2.00 CONTREPARTIE
2.01 Améliorations
2.02 Loyer de base
2.03 Loyer additionnel
2.04 Loyer à pourcentage
3.00 MODALITÉS DE PAIEMENT
3.01 Loyer de base
3.01.01 Dépôt
3.01.02 Mensualités
3.02 Loyer additionnel
3.03 Loyer à pourcentage
3.03.01 Relevé mensuel des Revenus bruts
3.03.02 Relevé annuel des Revenus bruts
3.03.03 Livres et registres
3.03.04 Droit d'examen et de vérification
3.03.05 Défaut de L'EMPHYTÉOTE de remettre les relevés de revenus bruts
3.04 Arrérages
3.05 Lieu de paiement
3.06 Imputation
3.07 Renonciation à la compensation
3.08 Chèques postdatés
3.09 Débours
4.00 SÛRETÉS
4.01 Sûretés personnelles
4.01.01 Cautionnement
4.01.02 Solidarité
4.01.03 Renonciation
4.01.04 Présomption
4.01.05 Portée
4.01.06 Juridiction
4.01.07 Indivisibilité
4.02 Sûretés réelles
4.02.01 Garniture de l’Immeuble
4.02.02 Hypothèque mobilière
5.00 OBLIGATIONS DE L'EMPHYTÉOTE
5.01 État des lieux
5.02 Améliorations
5.02.01 Engagement
5.02.02 Exécution des impenses
5.02.03 Échéancier
5.02.04 Destruction partielle
5.02.05 Surveillance des travaux
5.02.06 Fin de l'emphytéose
5.03 Assurances
5.03.01 Dommages à la propriété et responsabilité civile
5.03.02 Sommes en dépôts
5.03.03 Destruction totale
5.03.04 Modalités
5.03.05 Polices d'assurance
5.03.06 Augmentation des risques
5.03.07 Copies des polices
5.04 Taxes
5.04.01 Responsabilité
5.04.02 Preuve de paiement
5.04.03 Contestation
5.04.04 Ajustements
5.05 Droit de visite
5.06 Chauffage
5.06.01 Entretien du système
5.06.02 Maintien de la température
5.07 Entretien
5.08 Nettoyage et propreté
5.09 Prévention des incendies
5.10 Usage de l’Immeuble
5.10.01 Destination
5.10.02 Restrictions
5.10.03 Type d'activité permise
5.11 Respect des normes
5.12 Cession ou location
5.12.01 Consentement requis
5.12.02 Conditions du consentement
5.12.03 Options du NU-PROPRIÉTAIRE
5.12.04 Annonces
5.12.05 Vente d’entreprise
5.13 Constructions, ouvrages et plantations
5.13.01 Droit de faire
5.13.02 Modifications supplémentaires
5.13.03 Taxes relatives aux améliorations
5.13.04 Hypothèques légales et toutes charges
5.13.05 Travaux complémentaires
5.13.06 Interdiction
5.14 Frais de préparation du Contrat
5.15 Non-responsabilité du NU-PROPRIÉTAIRE
5.16 Grosses réparations
5.17 Détériorations et excavation
5.18 Abandon
5.19 Surcharges
5.20 Murs
5.21 Remise de l’Immeuble
5.22 Règlement de régie interne
5.23 Recours en injonction
5.24 Clause pénale
5.25 Preuve d'accomplissement
5.26 Exécution par LE NU-PROPRIÉTAIRE
5.27 Équipement et accessoires commerciaux de L'EMPHYTÉOTE
5.28 Installation et utilisation des enseignes
5.29 Marchandise placée dans les Installations et aires communes
5.30 Installations et aires communes
5.31 Parcs de stationnement
6.00 OBLIGATIONS DU NU-PROPRIÉTAIRE
6.01 Jouissance paisible
6.02 Services
6.03 Travaux préliminaires
6.04 Frais d'Exploitation
7.00 DISPOSITIONS PARTICULIÈRES
7.01 Contrat préconstitutif
7.02 Hypothèque et transfert par le nu-propriétaire
7.02.01 Vente ou financement
7.02.02 Assujettissement
7.02.03 Déclaration par L’EMPHYTÉOTE
7.02.04 Publication en priorité de droit à la demande du NU-PROPRIÉTAIRE
7.02.05 Exécution des actes ou certificats
7.02.06 Cession par LE NU-PROPRIÉTAIRE
7.03 Publication
7.04 Aucun intermédiaire
7.05 Force majeure
7.06 Négation de société
7.07 Reconnaissance
8.00 DISPOSITIONS GÉNÉRALES
8.01 Annexes
8.02 Arbitrage
8.03 Avis
8.04 Élection
8.05 Modification
8.06 Non-renonciation
8.07 Expropriation totale
8.08 Expropriation partielle
9.00 FIN DU CONTRAT
9.01 Résiliation
9.01.01 Immédiate
9.01.02 Sur avis de TRENTE (30) jours
9.02 Expropriation
9.02.01 Totale
9.02.02 Partielle
9.02.03 Indemnité
9.02.04 Paiement du prix
9.03 Dommages ou destruction de l’Immeuble
10.00 ENTRÉE EN VIGUEUR
11.00 DURÉE
11.01 Durée initiale
11.02 Occupation anticipée
11.03 Option de renouvellement
11.04 Occupation prolongée
11.05 Retard d'occupation
12.00 PORTÉE
ANNEXE A - RÉSOLUTION DU NU-PROPRIÉTAIRE
ANNEXE B - RÉSOLUTION DE L'EMPHYTÉOTE
ANNEXE
0.01.01 - AMÉLIORATIONS
ANNEXE
0.01.11 - PLAN OU EMPLACEMENT DE L'IMMEUBLE
ANNEXE
4.01.01 - CAUTION
ANNEXE 5.22 – RÈGLEMENT DE RÉGIE DE L’IMMEUBLE
ANNEXE 6.03 - LISTE DES TRAVAUX PRÉLIMINAIRES À LA CHARGE DU NU-PROPRIÉTAIRE
ANNEXE
7.02.03 - DÉCLARATION PAR L’EMPHYTÉOTE
ANNEXE 7.03
a) - RÉQUISITION D'INSCRIPTION PAR SOMMAIRE
ANNEXE 7.03
b) – DÉCLARATION D'ATTESTATION
Version française non annotée
Exemple
200,00 $
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