Le Tribunal administratif du Québec (le « TAQ ») a eu à se pencher, dans une décision récente (Trottier et al c. Municipalité de Val-des-Bois, 2011 QCTAQ 10632), sur la question consistant à savoir si une municipalité avait le droit d’inscrire au rôle d’évaluation foncière une roulotte (aussi appelée « maison mobile », selon certains) répondant aux caractéristiques suivantes :

a) cette roulotte était montée sur des roues;

b) le système d’attache de la remorque a été enlevé et camouflé sous la roulotte;

c) la structure de cette roulotte était assise sur des blocs de béton;

d) la largeur de cette roulotte est de 3,69 mètres (plus ou moins 12 pieds), soit plus large que 2,6 mètres, empêchant son transport sans escorte routière; ses dimensions font en sorte qu’elle ne soit pas destinée à circuler sur une base régulière sur le réseau routier;

e) la toiture est en pente, recouverte de bardeaux d’asphalte;

f) la roulotte est bâtie en colombages de bois;

g) elle est dotée d’une isolation;

h) son parement extérieur est en déclin de vinyle;

i) elle comporte de grandes fenêtres à guillotine;

j) elle comporte une porte-fenêtre;

k) l’aménagement qui l’entoure d’une façon immédiate comporte une galerie de bois de grande envergure, une rampe, une clôture et une remise;

l) son aménagement comporte aussi la présence d’une jupe;

m) elle fait l’objet d’un raccordement durable, tant électrique, sanitaire que d’alimentation en eau; et

n) il est impératif de procéder au démantèlement de certains éléments rendant le déplacement laborieux (galerie et clôture).

L’article 900 du Code civil du Québec (« CCQ ») stipule que sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante.

En application de cet article du CCQ et définissant ce qu’est un immeuble, le TAQ dans l’affaire précitée, est d’avis que cette roulotte n’a pas le caractère permanent requis pour qu’elle puisse être considérée comme un immeuble au sens de l’article 900 du CCQ.
Cependant, le TAQ rappelle que, en vertu de l’article 1 de la Loi sur la fiscalité municipale (la « LFM »), constitue un immeuble tout meuble…qui est attaché à demeure à un immeuble.

Il faut donc en conclure qu’une telle roulotte, tout en étant un meuble au sens du CCQ, peut constituer un immeuble aux fins de la fiscalité municipale, si elle est attachée à demeure au fonds de terre où elle se trouve. En bref, le TAQ a décidé que la présence des caractéristiques ci-dessus décrites permettait de conclure que cette roulotte était attachée à demeure au fonds de terre sur lequel elle se trouvait.

Cette décision nous rappelle donc que la notion d’immeuble, en fiscalité municipale, est particulière à ce domaine et doit être interprétée de façon autonome.

En bref, dans cette décision, le TAQ, après avoir analysé la jurisprudence pertinente et à la lumière des faits prouvés en l’espèce (notamment les caractéristiques ci-dessus mentionnées), en est venu à la conclusion que, malgré sa nature essentiellement mobilière, la roulotte de la partie requérante est « immobilisée », c’est-à-dire rendue immobile pour une période plus que passagère. Cette roulotte constitue donc un bien mobilier attaché à demeure au fonds de terre où il est installé. En d’autres termes, elle est devenue un immeuble aux fins de l’application de la LFM et devait être portée au rôle d’évaluation foncière à partir de la date où elle a été ainsi « immobilisée ».

4 réponses à Une maison mobile : un meuble et un immeuble?

  1. rachel cardinal dit :

    J’aimerais avoir une précision sur la décision du TAQ dans ce cas cité ici; es ce que le propriétaire de la maison mobile est le propriétaire du terrain où se situe la maison mobile?

    Je suis moi même en voie d’acheter une maison mobile avec toutes les critères énoncés dans cet article, et le propriétaire actuel de cette maison est taxé par la ville sur sa valeur immobilière ( évaluation municipale). Elle est située sur un terrain loué avec un bail de la régie du logement .

    merci et en attente d’une réponse

    Rachel Cardinal

  2. France Meilleur dit :

    Est-ce que la roulotte immobilisée est considéré comme chalet, unifamiliale…. et/ou roulotte mobile immobilisée ou maison mobile immobilisée?

    Car au point de vue règlementation, si le propriétaire veut agrandir, le % d’un agrandissement pour la maison mobile est moindre que le % d’une unifamiliale.
    Merci

  3. Sarah Métivier dit :

    Je suis propriétaire d’une maison mobile reposant sur des piliers de bois. Cette maison est relié au système d’égout de la Ville de Québec depuis son installation sur ce parc de maisons mobiles, en 1985 (nous sommes en 2015). Le terrain ne m’appartient pas. Nous sommes 144 propriétaires dans ce cas. Par contre, sur une autre partie du parc, qui se trouve à quelques mètres de ma maison mobile, les propriétaires ont eu la chance d’acheter leur lot de terrain. Ce qui est impossible dans mon cas d’après la Régie du Logement.
    Selon les institutions bancaires, ma maison mobile est considérée comme étant une roulotte, et non un immeuble. De plus, en n’étant pas propriétaire du terrain, aucune institution ne veux m’offrir la possibilité d’avoir un prêt hypothécaire. Je me retrouve à faire affaires uniquement avec une seule institution. Je voudrais savoir s’il est possible de faire reconnaître que ma maison mobile est bel et bien un immeuble et non une roulotte, sachant qu’elle n’a aucune attache remorque de visible, n’a pas de roues, est installée sur le même terrain depuis maintenant 30 ans, est reliée directement au système d’égout, et que nous sommes plus de 140 installations dans la même situation.
    Merci de votre réponse

  4. michel aubry dit :

    Bonjour

    Je possède une maison de 16 pi x 26 en pin, isolée avec une chambre à l’étage de 12 x 16.
    Cette maison est supportée par une remorque tandem fonctionnelle de 29 pi , remorque qui ne pourrait probablement plus supporter le poids de la maison pour déplacement depuis qu’elle est entièrement finie.
    Le terrain d’environ 120 x 200 ne m’appartient pas, il est loué pour 99 ans. La maison est entourée d’une jupe qui peut s’enlever en quelques minutes.
    Je l’avais construite au départ sans permis de construction, pendant 2 ans j’ai vécu dans l’expectative qu’on m’obligerait soit è la démolir ou à la déménager.
    Il y a 2 ans toutefois on m’a fait parvenir un compte de taxes de $568.00 (municipales et scolaires)
    D’un côté je me suis dit qu’en me faisant parvenir ce compte la municipalité acceptait par le fait même la construction de ma maison.
    On a évalué la valeur de ma maison sommairement durant mon absence à $35,300.00 malgré le fait que je sois sur des roues, qu’il n’existe aucune galerie, que je ne possède pas de salle de bain (seulement une toilette de roulotte) que je sois pas raccordé ni au système d’aqueduc, ni au réseau électrique ni au système d’égoût, que la ville n’entretient pas aucun chemin et que je ne possède pas de fosse septique.
    Question: Dans ces conditions exposées ci-haut, la municipalité est-elle en droit de me charger de telles taxes foncières.

    Merci de m’avoir lu

    Michel Aubry
    cerveau53@gmail.com
    En résumé les seuls services municipaux dont je pourrais bénificier sont la police et les pompiers.

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