D’abord, permettez-moi de vous souhaiter une excellente année 2012.
J’ai lu rapidement les journaux durant le temps des fêtes, et aucune nouvelle importante en immobilier ne m’est apparue comme suffisamment importante pour faire l’objet de la présente chronique. Il y a bien eu les articles usuels de fin d’année ou l’on tente de deviner ce que sera le marché pour la prochaine année, mais rien qui ne m’inspirait.
J’ai donc décidé de vous entretenir à propos d’une décision, somme toute assez récente de la Cour d’Appel, concernant un dossier de vices cachés.
Le vice caché a de multiples facettes et peut se retrouver au cœur de questions juridiques très intéressantes et très diversifiées. Dans le dossier Penaranda c. Dima, la Cour devait d’abord décider si le tribunal de première instance avait commis une erreur en décidant que les trois défendeurs étaient responsables des dommages suite à la découverte de MIUF dans les murs de la maison. Les fautes respectives qui avaient été retenues en première instance étaient :
- Le vendeur n’avait pas déclaré qu’il y avait de la MIUF dans les murs de la maison alors qu’il avait lui-même obtenu une réduction du prix d’achat pour cette raison;
- L’inspecteur qui a fait l’enquête environnementale n’a pas découvert et divulgué qu’il y avait de la MIUF dans les murs de la maison;
- Le notaire a déclaré lors de la lecture de l’acte de vente que selon ses recherches l’immeuble avait déjà contenu de la MIUF, mais qu’elle avait été retirée de la maison et qu’il n’y en avait plus à ce moment-là;
La Cour a décidé que le notaire n’était pas responsable puisqu’il avait vraiment de justes raisons de croire, selon les documents contenus au registre foncier, que le problème de MIUF avait été réglé.
Cependant, la Cour d’Appel décide que le vendeur et l’inspecteur ont tous deux commis une faute et qu’ils sont tous les deux responsables des dommages causés par la présence de MIUF dans les murs de la maison.
La question qui restait à débattre par la Cour était de savoir si le vendeur et l’inspecteur devaient être tenus solidairement responsables. L’avantage de la solidarité pour le demandeur est d’avoir deux débiteurs pour le plein montant du jugement, et la question de savoir qu’elle devrait être le partage de responsabilité entre les deux n’a pas d’importance à son égard.
La solidarité ne se présume pas, elle doit être prévue spécifiquement, soit contractuellement soit par la loi. Dans le cas à l’étude, il s’agissait d’une situation très particulière ou les deux parties tenues responsables du dommage ont commis des fautes distinctes « découlant d’obligations contractuelles différentes ».
La Cour en conclut donc qu’il ne peut y avoir de solidarité parfaite. Évidemment, la solidarité n’avait pas été prévue contractuellement et la situation n’était pas spécifiquement prévue par la loi.
Cependant, la Cour accepte le concept de la responsabilité in solidum. Elle déclare que les deux parties ont chacun « manqué à leur obligation contractuelle envers l’intimée et doivent donc être tenues responsables envers elle pour le tout, puisque l’absence de faute de l’une ou de l’autre eut empêché la réalisation du préjudice en entier ».
La responsabilité in solidum semble donc être bien admise au Québec, à tout le moins dans des circonstances bien particulières comme celles ci-haut énumérées. Bien que les défendeurs ne soient pas solidairement responsables, le demandeur bénéficie tout de même des effets de la solidarité par le biais du principe de la responsabilité in solidum.
