Tel que le mentionnait Me Magali Fournier dans son billet du 6 janvier dernier, le vice caché a de multiples facettes et peut se retrouver au cœur de questions juridiques très intéressantes et très diversifiées. L’une de ces facettes est la possibilité qu’a le vendeur de se protéger, au moment de la vente, contre les recours éventuels en vices cachés. Nous verrons ici quels sont les moyens dont il dispose pour éviter de mauvaises surprises.

Rappelons que le vendeur d’un immeuble « est tenu », en vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, de garantir « que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. (…) ». De plus, tous les propriétaires qui se sont succédé au fil du temps peuvent être tenus responsables si l’existence du vice remonte au temps où ils étaient propriétaires.

Ceci a donné lieu à des poursuites en cascades et à situations que certains ont qualifié d’absurdes, et qui ont défrayé la manchette il y a quelques années, tel que l’on peut le voir ici et ici. Plusieurs se sont insurgés contre le fait que d’anciens propriétaires, maintenant âgés, puissent être poursuivis et tenus responsables d’indemniser des acheteurs et ce, de nombreuses années après la vente de leur maison, en raison de vices impliquant des phénomènes dont ils n’avaient d’ailleurs jamais entendu parlé, tels que la pyrite. En effet, ce type de vice peut prendre des décennies à se manifester, et le délai de prescription ne court qu’à compter de la découverte du vice.

Quels sont donc les moyens que le vendeur d’un immeuble devrait considérer utiliser, pour se protéger contre de tels recours?

1. Exclusion ou limitation de la garantie légale. Malgré l’emploi des mots « est tenu » à l’article 1726 du Code civil, qui semblent indiquer que la garantie légale est obligatoire, les vendeurs ne sont pas obligés de vendre avec la garantie légale (de titre ou de qualité). Ils peuvent se protéger en vendant avec une garantie limitée (par exemple, avec la garantie quant au titre de propriété seulement), et ils peuvent même vendre sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur, tel que le permet l’article 1733 du Code civil (sauf en ce qui concerne le vendeur professionnel soit, par exemple, un promoteur). Voici comment se lit l’article 1733 du Code civil :

« 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. »

Pour plus de détails sur l’exclusion de la garantie quant aux vices cachés, voir cette décision (Sultan c. Gitman).

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2. Divulgation des incidents survenus quant à l’immeuble et des vices connus du vendeur. L’exclusion ou la limitation de responsabilité mentionnées ci-avant ne valent que dans les cas où le vendeur ignorait totalement le vice, car il est, en toutes circonstances, responsable quant aux vices qu’il connaissait, ne pouvait ignorer ou était présumé connaître. Le vendeur doit donc divulguer les vices qu’il connaît, en prenant soin de ne pas minimiser leur gravité. En divulguant tout ce qu’il connaît comme incident, défaut ou imperfection, le vendeur se protège car un vice cesse d’être caché s’il est porté à la connaissance de l’acheteur. Il est devenu pratique courante, pour les inspecteurs en bâtiment, de faire remplir des questionnaire détaillés aux vendeurs, pour protéger les acheteurs (et les inspecteurs), mais c’est également à l’avantage des vendeurs. Pour plus de détails quant à la divulgation, voir cette section du site de l’OACIQ.

En combinant ces deux moyens, le vendeur diminuera l’impression que la vente est proposée sans garantie de qualité parce qu’il y a anguille sous roche ou que le vendeur a quelque chose à cacher.

Par ailleurs, l’assurance juridique est un autre moyen de protection que tout vendeur d’immeuble devrait considérer, de même que les acheteurs, afin de faire face aux situations telles que celles décrites sur ce site concernant l’assurance juridique. (Mentionnons que les acheteurs devraient également considérer l’assurance titre résidentielle, pour se protéger contre des vices de titres, entre autres. La prime est payable une seule fois, lors de l’acquisition, selon un pourcentage du prix de vente qui résulte habituellement en une somme très raisonnable, si l’on considère les avantages que cela confère.)

Pour conclure, la protection juridique qu’offrent la vente sans garantie (ou avec garantie limitée) et la divulgation complète des facteurs pouvant affecter l’immeuble a un coût, car ceci se traduira potentiellement par une réduction du prix de vente. Il serait intéressant de savoir si la vente sans garantie quant aux vices cachés, dans un marché en demande et où cela se justifie facilement par l’âge des maisons, réduit considérablement l’intérêt des acheteurs et le prix de vente. À tout événement, cela vaut la peine d’en discuter avec son courtier immobilier avant de vendre sa maison. Idéalement, le vendeur aura en main les informations nécessaires pour déterminer ce qui est le plus important pour lui : le montant estimé qu’il devra consentir comme réduction du prix de vente, ou la paix d’esprit que lui procurera le fait d’être protégé contre les poursuites en vices cachés?

23 réponses à Protection des vendeurs contre les recours en vices cachés : Pensez-y!

  1. Stéphane Martineau dit :

    Super article! C’est tellement difficile de s’y retrouver de nos jours avec toutes ces lois. J’ai eu récemment affaire à un avocat pour une cause de vices cachés… j’aurais aimé trouver cet article plus tôt. J’ai également trouvé un bon résumé des conditions de vices et recours possibles à cette adresse, si ça vous intéresse http://amyotavocat.com/vice-cache-garantie-qualite-immobilier.php

    Continuez le bon travail! C’est difficile de trouver de bonnes informations juridiques sur le Web. Merci à vous :)

  2. Est-ce qu’un courtier immobilier qui a acheter une propriété, l’a rénové dans le but de la revendre peut vandre sans garantie légale de qualité aux riusques et périls de l’acheteur, est-il considérer comme un professionnel.

    Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. »

  3. Marcel Meilleur dit :

    Combien de temps a un l’acheteur d’une maison pour poursuivre le vendeur a la découverte d’un vice caché?

    • gauthier dit :

      bonjour
      j;aimerais un einformation
      combien de temps l;acheteur peu revenir nous anonncant qui a eu vice caché
      a telle doit après 3 ans
      merci bien vous
      j;attend votre répnse

  4. Josée Dallaire dit :

    Bonjour, en 2009 j’ai acheté un chalet en bois rond de deux étages qui avait été construit en 2005. Le vendeur a vendu sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. C’est lui même qui avait bâtit le chalet… À l’automne 2012 j’ai revendu le chalet et dès le printemps le nouveau propriétaire s’est aperçu qu’il y avait un dégât d’eau dans les murs de fondations qui ne sont pas en ciment mais en bois. Nous avons voulu lui réparer les dommages et en ouvrant le murs nous nous sommes aperçu que tout était pourri et il y avait présence de champignons… L’expert qu’il avait engagé pour faire les travaux lui a dit que l’infiltration d’eau était dû à un solin qui n’avait pas été posé au moment de la construction… Il a donc refusé les travaux pour pouvoir faire revenir un expert pour vérifier de nouveau combien les travaux et la décontamination vont coûtés. De mon côté je ne sais plus quoi faire si le problème est dû à un vice de construction est-ce que je peux Poursuivre le propriétaire qui l’avait bâtit et qui me l’a vendu sans garantie à mes risques et périls? En vendant le chalet qui avait seulement 3 1/2 ans sans garantie celui ci nous avait dit que c’était parce qu’il avait utilisé du bois usagé mais plus j’y pense plus je crois que c’est parce qu’il était mal bâtit et que celui ci a voulu faire une passe d’argent vite fait! Est-ce que j’ai des recours contre lui?

  5. Paul dit :

    Je voudrais savoir comment la cause de Josée Dallaire a terminer je vis présentement le même problème

  6. Paul Lacombe dit :

    Salut j,ai vendu ma maison sans ganrantit legal au risque et peril ,je ne suis pas un vendeur professionnel ni un contracteur, j,ai pas menti ,mais j,ai construit la maison moi même est ce que je suis protégé par des accusation de vice cacher.

  7. Raymond benoit dit :

    Bonjours jai acheter une maison lete passer et le vendeur a refait la toiture en 2010 en tole et maintenant elle coule esce que jai des recour contre lui si il me la vendu sans garanti legal ?

  8. Jacynthe dit :

    Bonjour,
    Dans le cas d’une vente sans garantie légale par un des propriétaires, la chaîne de poursuite contre les propriétaires précédents est-elle brisée?
    Si oui, y a-t-il un article de loi quelconque pour s’y référer?
    Nous avons posé la question à 6 notaires et avons obtenu 2 réponses différentes… Certains disent que oui et les autres non!
    Merci de nous éclairer à ce sujet!

  9. SYLVIE CHARBONNEAU dit :

    Bonjour,
    Nous venons de découvrir que notre constructeur n’avait pas fait la sortie extérieure du ventilateur de la salle de bain… Comment on l’a su ? Et bien nous avons un début de moisissure sur le haut du mur de la douche ! Croyant à une fuite du toit durant l’hiver, nous avons plutôt constaté que le tuyau du ventilateur n’était tout simplement pas sorti à l’extérieur ! J’imagine que c’est l’humidité des douches qui a provoqué cette moisissure car la planche de bois du toit commence à noircir…

    Pourtant, nous inspectons la structure du toit chaque automne et printemps et nous n’avons jamais rien vu ! De plus, nous avons eu recours à un inspecteur en bâtiment il y a 5 ans pour un problème de frisage de bardeaux… Suite à son rapport, le constructeur a fait les corrections suggérées soit ajouter 2 maximums et cloisonner la lucarne (qui faisait entrer trop de chaleur) pour améliorer la ventilation de l’entre-toit et a changé les bardeaux endommagés. Cependant, l’inspecteur n’a rien vu non plus concernant le ventilateur de la salle de bain !

    Avons-nous encore un recours contre le constructeur ? et contre l’inspecteur en bâtiment ?

  10. Alain dit :

    bonjour, j’ai vendu ma maison via un aGent imobilier. L’acheteur ne la pas fait inspecteret maintenant qu’il la rénove il voie que mon balcon de l’étage qui était recouvert par un faciat d’aluminium est pourie et il y a meme des champignion. J’ignorait se problème. Mais il était au courant selon sont inspection a lui même que la gallerie decait être refai il l’avait même inscrit dans l’offre d’achât. Est se qu’il peut avoir recourt contre moi puisqu’il a utiliser cet argument lors de l’achât de la maison afin de me faire une offre qui était grandement inférieur au prix demander???
    Merci.

  11. Chan dit :

    Je viens de vendre ma maison. Mon mari et moi venons de se rendre compte que nous avions oublié d’inscrire sur le contrat que nous vendions sans garantie . L’acheteur a fait inspecter la maison par un spécialiste et tout s’est avėrė sans problème. Nous n’avons pas encore passé chez le notaire, est-ce qu’il Y a des solutions pour nous? L’agent immobilier ne nous a jamais parlé de vendre avec ou sans garantie alors nous n’étions pas au courant. L’acheteur ne veut pas signer comme de quoi que nous lui vendons notre maison sans garantie lėgale… Y a-t-il quelque chose à faire si nous n’avons pas encore signé chez le notaire ? Merci

  12. Gilles Gendron dit :

    Bonjour,
    Je désire mettre en vente une propriété achetée en septembre 1989 et j’ai, à la demande de mon agent d’immeuble, fait faire un test de pyrite qui s’est avéré positif ( un indice de 26 soit de faible à moyen ). Cette pyrite fait baisser la valeur de ma propriété de façon marquée. J’ai déjà raté une vente pour cette raison. Ais-je des recours et quels sont-ils?

  13. Bonjour à tous, qui m’avez laissé des commentaires sur ce site. Je ne suis pas avisée systématiquement de tous les commentaires, et je ne peux répondre à vos questions sur ce site. Par conséquent, je vous recommande de demander conseil à votre avocat ou notaire. Je ne m’occupe pas de litiges de vices cachés mais je peux vous donner des coordonnées d’avocats de litige, si vous le souhaitez. Pour ce faire, veuillez communiquer avec moi par téléphone (mes coordonnées sont sur le site Internet du Barreau – Trouver un Avocat– et sur le site Internet du cabinet Delegatus). Merci.

    Stéphanie Beauregard

  14. Francine dit :

    J’ai vendu ma roulotte de camping 2005 l’an passé le 8 mai 2015. J’avais fait un petit contrat qui mentionnait…tel que vue et inspectée à la satisfaction de l’acheteur, sans aucune garantie légale ni aucun recours une roulotte….
    Hier l’acheteur qui l’a utilisée une saison me rappelle pour me dire qu’il avait remis le VR à revendre cette année et que suite à une visite de l’acheteur potentiel, celui-ci aurait eu des doutes soit disant qu’il y aurait eu vice caché soit une infiltration d’eau dans le plancher (il a levé le plancher) et menace de m’envoyer une lettre d’avocat pour les dommages.
    Je l’ai vendu en toute bonne foi car elle était très propre (de son avis même) et aucune odeur d’humidité. Suis-je protégée de par mon contrat et quoi faire ? Merci de vos conseils.

  15. Lynne Canmore dit :

    Moi j’ai vendu une maison en mars 2005. La maison étais vendu 1 autre fois depuis. Aujourd’hui je su que les derniers acheteurs a trouvé le sol contaminées en quelque part. (je ne le savais pas non-plus) Est-ce que ils ont recours après 11 ans. Si quel q’un peuvent m’aider….. merci

  16. Nicole dit :

    Nous avons acheté une maison avec sous sol le vendeur ne nous a pas dit qu’il y avait de l’eau qui s’infiltrait 5du a une nappe fréatique nous avons demandé a la mairie si il y avait des risques d’arrivé d’eau il ne nous a pas répondue nous l’avons appris par les voisins quelle sont les recourts
    auprès du vendeur

  17. jocelyne villeneuve dit :

    je vends ma maison l acheteur est moi voisin il l achete sans inspection on a voulu inscrire sans inspection legale il a dit qu il était au courant des fissures dans le solage et qu il était certain qu il n arriverait rien c est une vieille maison bien entretenue un brie de tuyau est possible avec une vieille maison est ce un vice caché doit t on se fier a sa parole.merci beaucoup de me renseigner nous ne sommes plus jeune il a fait faire un ispection des logements et il aurait environ 32000dollars a investir soit refaire le logement en bas et isolation je me pose beaucoup de question.

  18. cannibal dit :

    bonjour
    il n’ y a nullement le besoin de proteger le vendeur pour vice caché plus organismes le font déj
    1-vu par l’expert: une anomalie existe que si la victime se rend compte ET porte plainte au tribunal contre cet expert
    2- la DDPP comme les ministeres repondent aux questions mais avec des reponses niveau ECOLE MATERNELLE: donc ils connaissent la reponse mais ne la communiquent pas des fois que la victime possede la preuve pour se retourner contre le vendeur
    essayez de poser la question suivante à LAPOSTE
    les conditions génerales de vente permettent elles d’envoyer un echantillon de gasoil par LAPOSTE
    vous n’aurez pas de reponse exacte à cette question:la reponse doit etre conforme à la norme ISO et la norme UN3373

  19. Didier AdOn dit :

    Hello, de l’info vraiment appréciable.

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