Tous se souviennent sans doute de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel du Québec, en 2001, dans l’affaire Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc. c. The Standard Life Assurance Co., dans laquelle la Cour d’Appel déclarait qu’une servitude de non-concurrence n’était en fait qu’une obligation personnelle, n’ayant en aucun cas le statut d’une servitude réelle.
La distinction est importante, étant donné qu’une servitude réelle comporte l’avantage incontestable de survivre à la vente du fonds servant.
Évidemment, tel n’est pas le cas, lorsque nous sommes en présence d’une simple obligation personnelle, et ce, même si quelqu’un voulait prétendre que cette obligation personnelle est une servitude ou est contenue dans un acte qui est publié au bureau de la publicité des droits.
Par conséquent, cette obligation personnelle, à moins qu’elle ne soit expressément prise en charge ou assumée par un acquéreur éventuel de l’immeuble auquel on cherche à la rattacher, celle-ci ne survit pas à la vente du fonds servant.
C’est ce que la Cour d’Appel vient de nous rappeler, dans un arrêt récent, rendu le 6 février 2012, dans l’affaire Provigo Distribution Inc. c. 9173-1588 Québec Inc. (2012 QCCA 241).
Cette affaire oppose deux compétiteurs dans le domaine de la distribution alimentaire au Québec, en l’occurrence Provigo et Métro-Richelieu.
Plus précisément, dans cette affaire, Provigo recherche la démolition d’un supermarché de Métro-Richelieu, construit sur un lot voisin du sien.
Provigo fonde son argumentation sur un acte de servitude conclu en 1997. Dans cet acte, aux termes duquel Bombardier, à titre de vendeur, a vendu à Provigo, à titre d’acheteur, l’immeuble appartenant aujourd’hui à Provigo, Bombardier a convenu que le terrain adjacent lui appartenant serait assujetti à une servitude de restriction d’usage, interdisant toute entreprise de distribution de produits alimentaires.
D’entrée de jeu, les parties au litige ont convenu que cet acte ne créait pas de servitude réelle et perpétuelle, malgré son appellation.
La Cour d’Appel statue toutefois que cet acte comporte une obligation personnelle de Bombardier de respecter la restriction d’usage.
Toute la question consiste donc à savoir si Métro-Richelieu a assumé cette obligation, lors de son achat du terrain adjacent au terrain de Provigo, en 2006.
Il est intéressant de souligner que l’acte de vente en vertu duquel Métro-Richelieu acquiert son terrain de Bombardier fait mention de l’acte de servitude de restriction d’usage. Ainsi, il ne fait donc nul doute que l’existence de cette obligation contractée à l’origine par Bombardier, en faveur de Provigo, a été dénoncée à Métro-Richelieu, au moment de l’acquisition de son terrain.
La Cour d’Appel ajoute toutefois qu’il faut plus, pour qu’une information devienne une assumation.
La Cour d’Appel a donc conclu que, à défaut d’une manifestation expresse de sa volonté à cet effet, Métro-Richelieu n’a pas assumé la restriction d’usage en question.
