En effet, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’« OACIQ ») (anciennement désigné sous le nom de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) s’est récemment adressé à la Cour Supérieure du Québec pour faire annuler la décision rendue le 28 novembre 2011, par la Cour du Québec, dans le cadre d’une affaire où l’on reprochait à DuProprio.com, alors qu’elle n’était pas titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, d’avoir agi de manière à donner lieu de croire qu’elle était autorisée à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier, contrevenant ainsi, selon l’OACIQ, aux dispositions de la Loi sur le courtage immobilier.
L’OACIQ reprochait à DuProprio.com, entre autres :
- d’avoir fait diffuser ou d’avoir permis la diffusion d’un cahier publicitaire dans le quotidien Le Soleil;
- d’avoir utilisé ou permis l’utilisation d’une affiche « À VENDRE » devant un immeuble;
- d’avoir utilisé ou permis l’utilisation d’une affiche directionnelle « À VENDRE » pour un immeuble;
- d’avoir permis l’installation d’un panneau publicitaire sur lequel on pouvait y lire les mots « Vous serez plus riches », situé à l’intersection de deux (2) importantes artères à Québec;
- d’avoir diffusé du matériel promotionnel; et
- d’avoir fait publier une annonce de DuProprio.com dans un hebdomadaire local.
D’entrée de jeu, il fut établi que DuProprio.com n’était pas titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, maintenant l’OACIQ.
La mission de DuProprio.com est d’aider les propriétaires désireux de vendre leur maison eux-mêmes, sans agent immobilier, sans payer de commission, sans contrat de courtage, donc sans intermédiaire, à le faire de façon organisée.
En bref, il s’agit d’un service d’assistance à la vente, sans intermédiaire. Toute la question consistait donc à savoir si DuProprio.com avait agi de manière à donner lieu de croire qu’elle était autorisée à exercer la profession d’agent ou de courtier immobilier, en posant les actes allégués dans les chefs d’accusation ci-dessus relatés.
Tout d’abord, le Tribunal précise que la notion d’avoir « agi de manière à donner lieu de croire » doit recevoir une interprétation large et libérale, afin de protéger le public. Le Tribunal précise la distinction qu’il faut faire entre l’infraction de « laisser croire » et l’infraction « d’exercer illégalement » la profession de courtier ou d’agent immobilier. Cette dernière n’emporte pas nécessairement l’autre.
Par conséquent, il n’était pas nécessaire, dans cette affaire, pour l’OACIQ, de faire la preuve d’une opération de courtage, comme élément constitutif de l’infraction « d’agir de manière à donner lieu de croire qu’il est autorisé à le faire ».
Le Tribunal rappelle, dans cette affaire, que l’exclusivité de la vente des immeubles n’appartient pas aux agents et aux courtiers immobiliers.
La façon dont un propriétaire décide de mettre en application sa décision de vendre sa résidence lui appartient, et plusieurs choix s’offrent à lui. Il peut ainsi utiliser toute autre forme de publicité, notamment en plaçant une annonce de sa résidence dans le journal, poser une affiche sur un babillard, etc. Cependant, comme nous sommes à l’ère de l’Internet, des réseaux sociaux, etc., il peut aussi décider d’annoncer sa maison sur un site Web, car il existe des sites de vente de toutes sortes de biens comme LesPac.com ou KIJIJI, etc.
En conclusion, le Tribunal a estimé que DuProprio.com, depuis plusieurs années, soit environ douze (12) ans, a fait plusieurs campagnes publicitaires dans le public en général, visant à se publiciser et à promouvoir la mission de son entreprise, et ce, en utilisant toujours les mêmes messages et expressions, indiquant clairement les services qu’elle offre, tout en distinguant régulièrement ses activités de celles des agents et courtiers immobiliers.
Conséquemment, le Tribunal estime que cette publicité, au fil des ans, a eu pour effet d’informer le public sur la nature des activités de DuProprio.com, de telle sorte que des expressions telles que « 0% commission », « sans commission », « sans agent immobilier », etc., font partie du paysage auquel est exposée la personne raisonnable depuis plusieurs années.
Par conséquent, une personne raisonnable, ayant un quotient intellectuel convenable, estime le rôle de l’agent immobilier comme étant celui qui s’occupe de tout pour la vente de sa maison, donc celui qui la fait visiter, celui qui tente de trouver des acheteurs, celui qui reçoit les appels, celui qui en fait la publicité et celui qui procède aux négociations avec les acheteurs potentiels. Or, DuProprio.com, souligne le Tribunal, n’a jamais donné aux tiers quelque raison de croire qu’elle s’adonnait à l’une ou l’autre de ces activités.
Évidemment, il sera intéressant de connaître le sort que la Cour Supérieure réservera, dorénavant, à cette affaire.
La proportion de gens qui vendent leur maison sans courtier immobilier, au Québec, est beaucoup plus grande que n’importe où aileurs au Canada et même en Amérique du Nord. Le but de l’O.A.C.I.Q. est-il d’interdire à quiconque de vendre un immeuble sans obligatoirement payer un courtier immobilier? Pourquoi fallait-il obligatoirement suivre une série de cours avant de devenir courtier immobilier lorsque cette industrie était règlementée par l’A.C.A.I.Q., c’est-à-dire de 1994 à 2010? Maintenant il n’est plus obligatoire de suivre ces cours de droit, architecture, évaluation, mathématiques financières et rédaction des formulaires obligatoires. Sommes-nous mieux protégés, en tant qu’acheteurs et vendeurs de maisons, par des courtiers qui sont moins bien formés qu’auparavant, puisqu’aucune formation de quelque nature que ce soit n’est maintenant obligatoire? C’est comme si pour devenir avocat, il ne fallait qu’être âgé d’au moins 18 ans, en faire la demande, être citoyen canadien ou résident permanent ou détenir un permis de travail, avoir réussi l’examen du Barreau, avoir prouvé sa connaissance d’usage du français et d’avoir acquitté les droits. (Voir l’article 1 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence) Le nom a changé de l’A.C.A.I.Q. à l’O.A.C.I.Q., Bravo! Quelles sont maintenant les connaissances des courtiers immobiliers qui n’ont même pas à réussir la première année du primaire pour obtenir leur permis? L’O.A.C.I.Q. vit-elle sur la même planète que nous?
Les gens ont toujours le libre choix concernant la façon de vendre leur propriété et c’est très bien ainsi. Je respecte ce libre choix au plus haut point.
Je suis courtier immobilier agréé depuis de nombreuses années et j’offre un service impeccable et mon expertise aux vendeurs intéressés à faire affaires avec moi.
Qu’il existe différentes offres de service pour la vente des propriétés ne me pose aucun problème.
Là où j’ai un sérieux problème par contre, c’est quand DuProprio.com fait croire à sa clientèle qu’ils sont très bien outillés et protégés pour le faire eux-même, mais bien pire encore, qu’ils leur font croire que les courtiers immobiliers sont des voleurs, qu’ils ne font rien pour les clients à part demander une rétribution, qu’ils sont inutiles et mêmes nuisibles (ils le font en terme bien plus polis et surnois entendons-nous…) et vont même jusqu’à faire des conférences du genre « comment tenir les courtiers loin et contrer leurs arguments »… on dirait presque une secte….
De quoi ont-ils peur? Quand on offre un service qui peut répondre à un besoin de certaines personnes, nul n’a besoin de taper sur ses compétiteurs pour faire valoir son service. Les gens sont intelligents et sont capables de juger de leurs besoins par eux-même, il ne faudrait pas les sous-estimer.
La majorité des gens ont la capacité de vendre leur propriété eux-mêmes. Il y a différentes options qui amènent différentes façons de faire et différents résultats. Au même titre, que ces derniers pourraient aussi se représenter eux-mêmes, sans avocat, devant la Cour lors d’un procès et arriver à se défendre. On s’entend que le processus, la préparation (sans compter les maux de tête et l’angoisse) est plus laborieux et le résultat pas toujours le meilleur… mais c’est possible quand même. Les gens font des choix et c’est leur droit le plus légitime.
Tout vendeur finira la majorité du temps par payer une rétribution lors de la vente de sa propriété, au courtier ou à l’acheteur.
Quand on profite de la méconnaissance des gens pour leur faire croire le contraire, c’est un affront à leur intelligence.
Quand on leur fait signer un contrat, payable à la signature, pour un service pas encore rendu, et qu’on omet de leur dire que plus de 50% des propriétés sur ce site sont finalement vendues par un courtier immobilier (80% dans la région de Québec) et que le prix de vente final si situe entre 5 et 8% plus bas que la valeur marchande sur MLS, je ne crois pas que ce soit correct.
Je vous rappelle que le courtier immobilier est le seul à prendre des risques. Il est payé seulement chez le notaire lors de la vente, suite à une promesse d’achat qui doit obligatoirement satisfaire les attentes du vendeur sinon il ne l’accepterait pas bien entendu, et qu’il doit supporter tous les frais inhérents à la mise en vente de la propriété, la gestion des appels, les visites, le suivi, la rédaction des documents et le suivi des conditions, fait son devoir de vérifications, guide et conseiller. Si la propriété ne se vend pas, il a fait tout ça pour rien et sans aucun frais pour le vendeur. Qui prend les risques ici?
Les gens sont libres de choisir mais il faut leur dire les vraies affaires!
Concernant la nouvelle loi sur le courtage qui n’oblige plus la formation avant de passer les examens de l’OCAIQ, il faut préciser que lesdits examens sont beaucoup plus difficiles et nombreux que par le passé et il est donc techniquement impossible de les passer et d’obtenir un permis de courtier sans passer au travers le processus de formation. Et même malgré cela, le taux de réussite (avec formation) est très bas compte tenu du niveau de difficulté qui a considérablement augmenté. Après l’obtention du permis, la formation continue est toujours obligatoire pour maintenir le permis….
Comme dans toutes les professions sans exception, il y a des gens plus compétents que d’autres c’est bien connu. Il est donc toujours préférable de demander des références et faire quelques vérifications avec de choisir le professionel avec qui ont veut faire affaires. L’immobilier ne fait malheureusement pas exception….
La compétition est toujours saine… tant qu’elle le demeure!
Tout à fait d`accord avec vous Mme.Campagna vous m`avez littéralement voler les mots de ma bouche.
Bonjour à vous,
Il est clair que le débat relatif aux stratégies publicitaires utilisées par les promoteurs de ventes immobilières en directe ne date d’hier. Dans le milieu des années 80, en sortie de récession canadienne, le cycle de prise des valeur immobilières était à son comble au Québec. Une multitude d’organisations de ce genre ont vu le jour, certaines offrant même en simultané, des services de courtage à 2% si la propriété avait été vendu par le propriétaire. La plupart de ces entreprises et plusieurs de vos homologues, agents immobiliers, n’ont pas survécu au retour de l’économie chancelante du début des années 90 où les taux hypothécaire avoisinnaient les 14%.
Les moyens de promovoir son immeuble en vue de le vendre ont grandement évolués, entre autre, depuis l’avènement des portails et réseaux sociaux sur internet. Je comprends vos préocuppations à titre d’agente immobilière, soucieuse d’optimiser la satisfaction de votre clientèle et désireuse d’oeuvrer sur un terrain commun avec votre concurrence.
Toutefois, je suis d’avis que le niveau moyen de connaissance des consommateurs d’immobilier, s’est accrue de façon significative de par l’accès, aujour’hui , à une information beaucoup plus concise sur le sujet.
Il existera toujours des produits pour répondre aux besoins de tout les types de consommateurs; il se vend des voitures à 20 000$ et d’autre à 70 000$ et pourtant les deux (2) fabriquants font l’éloge du confort et la sécurité de leurs véhicules… Si j’étais courtier, je réagierais en insistant, comme vous le faites sans doute déjà, sur les différences fondamentales de la prestation des services offerts versus le résultat.
Il ne faut jamais perdre de vue que le marché immobilier est profondément tributaire des cycles économiques. Les cycles d’austérité ont toujours eu pour effet d’assainir la pratique des différends intervenants dans tous les domaines, alors que l’inverse, fait place à une catégorie d’individus plutôt animés par l’opportunisme.
Faîtes confiance à votre marché, nous sommes en fin de cycles…