«Chambre à louer, chauffée, meublée, située rue de Lorimier – Chambre à louer, avec le lit fourni, 48 St-Denis… »
Vous êtes immergés dans les paroles, la musique et la poésie du grand auteur-compositeur-interprète québécois, la légende vivante, M. Plume Latraverse . Soudain, vous vous sentez appelés par le Merveilleux monde de l’insolvabilité©.
Qu’est-ce? La rue De Lorimer vous rappelle un vague souvenir d’un acharnement des environne-menteurs sur un syndic, était-ce Raymond Chabot? relativement à un terrain imperméabilisé et amélioré avec des BPC ou des métaux lourds? Non, ce n’est pas ce qui vous appelle.
Est-ce le « meublé »? Une question d’amortissement ou d’allocation de prix de vente? Non, ce n’est pas ça.
Chauffée!!! Voilà le lien avec l’insolvabilité!
En effet, un logement résidentiel chauffé ou éclairé par le propriétaire de l’immeuble et qui utilise les services publics d’Hydro-Québec ou de Gaz Métropolitain est sujet à l’application de la Loi sur le mode de paiement des services d’électricité et de gaz dans certains immeubles.
En considération de l’interdiction qui est faite aux fournisseurs de couper le service aux locataires en raison du défaut de paiement du propriétaire, les fournisseurs ont obtenu le droit d’utiliser un recours de saisie de 15 à 25% des loyers sur autorisation du tribunal.
Ce recours s’exerce tant contre le débiteur des services (client d’Hydro-Québec par exemple) que contre l’acquéreur subséquent de l’immeuble.
En conséquence, en situation d’insolvabilité, l’immeuble sera souvent vendu par le syndic à un tiers, alors que les fournisseurs de services sont impayés et sont des créanciers ordinaires de la faillite.
Le recours exercé après la vente contre le tiers viole-t-il le sacro-saint ordre de collocation de l’article 136 LFI en permettant à un agent de la Couronne (Hydro-Québec) d’améliorer son sort en obtenant ainsi le paiement intégral de sa créance?
Non, a répondu à plusieurs reprises notre Cour d’appel, dont les juges Gendreau et Robert , puisque le recours contre le tiers ne diminue en rien le prix (déjà et préalablement) obtenu par le syndic pour l’immeuble. En d’autres termes, l’acheteur n’est pas en mesure de s’indemniser sur l’actif à l’égard de ce cautionnement légal involontaire (par. 50 de Husky Oil Operations) .
Mais c’est faire fi de la réalité économique.
En réalité un acheteur prudent et averti, raisonnablement bien conseillé par son professionnel de l’insolvabilité, déduira le montant dû aux entreprises de service public du prix payé au syndic.
L’acheteur s’indemnise à l’avance en réduisant le prix. Le résultat net est qu’un agent de la Couronne recevra le plein montant de sa créance en moins prenant sur la valeur de biens de la débitrice.
Malheureusement, les montants normalement impliqués font que cette question n’a jamais été soumise à la Cour par un syndic ayant un intérêt dans l’équité sur l’immeuble avant une vente d’immeuble à logement résidentiel chauffé ( ou avec le lit fourni situé rue de Lorimier..
Caveat emptor comme nous le dirait Bernard Landry
