Section Droit immobilier

Le budget québécois pour l’année 2016-2017 vise à éliminer l’utilisation de certaines techniques d’évitement des droits de mutation immobilière (communément appelé la « taxe de bienvenue » ou « DMI »). Il ajoute également deux exonérations afin de moderniser le régime. Ces amendements proposés à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières s’appliqueront à l’égard des transferts effectués après le jour du discours sur le budget (17 mars 2016). Le système des DMI remonte à 1976 et n’avait jamais été modifié en profondeur afin de corriger certaines des échappatoires fiscales souvent utilisées, telles que l’utilisation de transferts non-inscrits, l’utilisation de sociétés prête-noms ou détenant le titre pour une JVM négligeable et les opérations techniquement conçues pour bénéficier d’une exonération. Les municipalités n’étaient généralement pas …Lire la suite…

Récemment, la Cour supérieure a affirmé que le locataire exploitant un pub dans un immeuble où se trouve également un club sportif avait le droit d’abandonner les lieux et d’intenter une action en dommages-intérêts contre son locateur, ce dernier ayant manqué à son obligation implicite de ne pas faire substantiellement diminuer le nombre d’abonnés du club.Lire la suite…

Que vous soyez locataire ou propriétaire, votre entreprise est tenue, en tant qu’employeur, de respecter la règlementation concernant la recension et la gestion de l’amiante qui pourrait être présente dans vos locaux. Il importe de bien connaître le contexte dans lequel vous évoluez, selon l’âge des immeubles et vos baux, notamment, pour établir un plan de match qui soit adapté à votre situation.Lire la suite…

Les Fiducies de placement immobilier (FPI ou REITS), qui sont déjà très présentes dans le marché des bureaux, des centres commerciaux et des propriétés à vocation industrielle, sont susceptibles de jouer un rôle de plus en plus important dans le secteur des immeubles multi-résidentiels. La prédominance croissante des FPI dans le marché de l’investissement immobilier au Québec est un facteur dont tous les acteurs de l’industrie doivent tenir compte, notamment lorsqu’il est question de négocier des acquisitions, ou encore des baux commerciaux.Lire la suite…

Ma collègue Josée Béliveau vous entretenait récemment de la résiliation de plein droit du bail commercial puis d’une jurisprudence récente concernant le même sujet.Lire la suite…

L’engouement pour les transactions de cession-bail (« sale-leaseback ») n’est pas nouveau. L’avantage, pour le vendeur-occupant (futur locataire), est de transférer à autrui le risque lié à la détention d’un actif immobilier. Pour l’acheteur (futur bailleur), l’avantage est de mettre la main sur un site convoité, qui lui permettra d’exercer son expertise en immobilier, et de bénéficier d’un revenu stable pendant une période minimale. La cession-bail est donc une transaction « gagnant-gagnant », pourvu que le bail reflète les motivations et les intérêts légitimes des deux parties.Lire la suite…

Cette semaine, le ministre de l’Agriculture François Gendron a déposé à l’Assemblée Nationale le projet de loi 46 resserrant les règles pour l’acquisition par des étrangers de terres zonées agricoles situées dans la province. Le projet de loi modifiera la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par les non-résidents (la «Loi»). Législation actuelle Rappelons qu’à l’heure actuelle, en vertu de la Loi, une personne n’ayant pas résidé 366 jours au Québec au cours des 24 mois précédents immédiatement la date d’acquisition d’une terre agricole ne peut être admissible à l’achat d’une terre. Cependant, un non-résident peut demander une dérogation à cette règle en faisant une demande à la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (la «Commission»). Un …Lire la suite…

Oui, mais à certaines conditions. En effet, il est clairement établi que les clauses de résiliation dite de plein droit ou extrajudiciaire ou encore automatique contenues dans un bail commercial sont légales. Ces clauses, si elles rencontrent certaines conditions, permettent le plus souvent au bailleur de résilier le bail de plein droit avec ou sans avis et ce, sans qu’il ne soit nécessaire de se présenter devant les tribunaux, le tout, advenant le cas où le locataire soit en défaut selon les termes de son bail.Lire la suite…

La vogue du télétravail en inquiète plus d’un dans le domaine de la location d’immeubles de bureaux (notamment, les propriétaires, les gestionnaires et les courtiers immobiliers). En février dernier, l’entreprise Yahoo a créé l’événement en interdisant le télétravail et en ordonnant à ses employés de rentrer au bureau dès juin 2013. Quel sera l’impact de cette décision sur les besoins en locaux de l’entreprise? Lire la suite…

L’énoncé de ce trio constitue la trame de fond de cette histoire.  En effet, il y eut la location d’un emplacement commercial ainsi que l’erreur de la banque quant à l’échéance d’une lettre de crédit bancaire dont le bénéficiaire était le bailleur.  Voyons voir qui en paiera le prix! C’est ce sur quoi la Cour supérieure eut à se pencher le 3 avril 2013 sous la plume de Monsieur le juge David R. Collier dans l’affaire Banque Toronto-Dominion c. Pierre Labrecque et Thérèse Guertin et Riocan Holdings (Québec) inc., cette dernière à titre de défenderesse en garantie (2013 QCCS 1375). En effet, il appert qu’une lettre de crédit bancaire se devait d’être remise au bailleur suivant la signature d’une offre …Lire la suite…

Un nouveau règlement entrera en vigueur le 18 mars 2013 : le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment. Appliquant diverses recommandations faites par les coroners suite à des incidents mortels survenus au Québec au cours des dernières années, ce règlement introduit de nouvelles normes d’entretien et d’exploitation des bâtiments, dans le but d’améliorer la sécurité physique des occupants et autres usagers des édifices. Les mots-clés sont : protection incendie, structure, entretien, inspection, mais surtout vigilance, responsabilité et respect pour la vie d’autrui. Lire la suite…

Dans le cadre d’un bail commercial, la définition de l’usage d’un locataire dans les lieux loués est d’une importance capitale. Elle circonscrit notamment les activités permises. Les diverses définitions négociées sont parfois larges, d’autres fois précises et même très limitatives. Outre les clauses de restriction locative, de non compétition et d’exclusivité, un bailleur de centre commercial voudra parfois scinder l’usage autorisé d’un locataire en usage « principal » et en usages « accessoires », autre manière de mieux réguler les opérations de chaque locataire et de présenter aux clients du centre commercial un plus grand éventail de produits, diversifier les services offerts et mieux surveiller et contrôler les exclusivités octroyées. Par exemple, le bailleur pourra permettre à titre d’usage accessoire …Lire la suite…

Le ministère des Finances et de l’Économie du Québec a annoncé, au mois de novembre 2012, l’adoption éventuelle d’un nouveau règlement, lequel aura pour objectif de mieux encadrer la profession de courtier immobilier et, par ricochet, de rehausser le niveau des compétences des courtiers immobiliers. Ainsi, dès le mois de septembre 2013, toute personne qui désirera passer l’examen en vue de devenir courtier immobilier devra avoir suivi une formation et ce, dans un établissement d’enseignement qui aura été accrédité, au préalable, par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ »). Cette évolution importante, chez les courtiers immobiliers, s’explique sans doute amplement par le fait que les transactions immobilières, au Québec, sont de plus en plus complexes. Il devient donc important, …Lire la suite…

Afin de protéger l’investissement du franchiseur ainsi que son réseau de franchises et aussi, afin de restreindre les activités du franchisé autant pendant qu’après la fin de la durée d’une convention de franchise, toute bonne telle convention comprendra à tout le moins une clause de non-concurrence. En voici un exemple dans le milieu de la franchise en restauration.

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Les normes devraient connaître un durcissement au Québec, en 2013, en ce qui concerne l’amiante. En effet, les informations sur la présence d’amiante dans les immeubles devraient graduellement être recensées et devenir plus accessibles, en vertu d’un nouveau règlement élaboré par la CSST. Ce règlement exigerait la mise sur pied, par les employeurs, de registres indiquant la présence de certains matériaux contenant de l’amiante dans les immeubles. Lire la suite…

Je tenais à débuter l’année sur une note légère par le style de rédaction que j’emploierai, mais je vous avoue d’emblée que le sujet traité dans cet article est plutôt lourd pour moi…parfois. Ma collègue Me Stéphanie Beauregard, lors de son dernier article, mentionnait à raison que la bête noire trônant bien haut dans ma liste était la perception erronée de certains quant à la complexité des baux commerciaux et leur importance dans les relations d’affaires entre les parties (voir à ce sujet : Rédaction des baux commerciaux : les experts dévoilent leurs bêtes noires, 20 décembre 2012, article Me Stéphanie Beauregard). Le présent article n’est pas une ode à la profession d’avocat en louage commercial, ni une opération de …Lire la suite…

L’ISO, Organisation internationale de normalisation, est composée de 160 membres qui sont les instituts nationaux de normalisation de pays industrialisés, en développement et en transition, de toutes tailles et de toutes les régions du monde. La collection de l’ISO compte plus de 18 600 normes, qui fournissent au monde économique, aux gouvernements et à la société dans son ensemble des outils concrets pour les trois volets – économique, environnemental et sociétal – du développement durable. Les normes ISO apportent une contribution positive au monde dans lequel nous vivons. Elles facilitent le commerce, favorisent le partage des connaissances et contribuent à la diffusion des innovations technologiques et des bonnes pratiques de management et d’évaluation de la conformité.  Les normes ISO offrent …Lire la suite…

Au Québec, il est une coutume bien établie qu’à tous les 31 décembre à 23h00 soit présenté à la télévision le fameux Bye Bye, soit une rétrospective des moments forts de l’année qui s’achève et ce, d’une façon plutôt humoristique.

Le présent billet, qui se veut en quelque sorte un Bye Bye, est une rétrospective (pas tellement humoristique, mais plutôt … juridique) où sera mis en lumière 12 billets répertoriés sous la présente rubrique de Droit immobilier dans le Blogue juridique Edilex et lesquels ont été écrits par mes collègues ainsi que par moi-même. Je dois avouer que le choix des 12 billets fut assez difficile, puisque plus d’une quarantaine d’excellents billets avaient été publiés durant l’année 2012. Vous trouverez donc le lien pour chacun des billets ainsi que pour chacun des jugements, selon le cas.
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Qui n’a pas haussé les yeux au ciel en révisant un bail de 60 pages mal rédigé, mal traduit, mal adapté au droit québécois, et truffé de fautes et d’anachronismes? J’ai demandé à des experts de me faire part de leur bête noire « préférée ». Voici le résultat de ce tour d’horizon. Lire la suite…

La Loi sur le patrimoine culturel est entrée en vigueur à la mi-octobre par le ministre de la Culture et des Communications, monsieur Maka Kotto. Elle remplace la Loi sur les biens culturels, laquelle date maintenant de plus de quarante (40) ans. C’est le ministère de la Culture et des Communications qui administre cette loi. Ce Ministère exerce son rôle par l’entremise de plusieurs de ses directions, dont les directions régionales, lesquelles assument différents mandats à l’égard du patrimoine. Présentes sur tout le territoire, les directions régionales sont des intervenantes de première ligne qui reçoivent les demandes des clientèles, gèrent les interventions sur le territoire et la plupart des programmes concernant le patrimoine culturel. En vertu de cette nouvelle loi, …Lire la suite…